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A vendre, appartement T2 - Metz les Iles

VilleMetz (57)
Surface57m²
Coût Total131 800€
Loyer Annuel10 258€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 710,53 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le quartier proche accès autoroute, cet appartement T2 offre une belle luminosité et un agencement optimal. L’appartement se compose d’un vaste séjour, créant un espace de vie agréable et convivial. Une cuisine séparée vous permettra de cuisiner en toute tranquillité. Ce bien se trouve au 4e étage, offrant une vue dégagée sur l’ensemble du quartier.

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57000
Coordonnées : 49.125150, 6.164630
Total : 131 800€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 26 500€
Valeur du bien : 124 000€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10258€/an
Fourchette totale : 683€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 8201€ - 12831€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 032,32€
Coût de l'assurance :11 532,50€
Taxe foncière : 1 025,77€/an
Soit par mois : 85,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 854,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer un chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 57 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen présumé nécessitant rénovation.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 - Salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 258 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 411 €
Revenus locatifs : +10 258 €
Charges déductibles : -32 411 €
Résultat foncier Année 1 : -22 154 €(Déficit de 22 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 911 €/an
Revenus locatifs : +10 258 €
Charges déductibles : -5 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 753.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 258 €32 416 €4 428 €-22 158 €21 400 €758 €758 €
210 463 €5 798 €4 311 €4 665 €---
310 672 €5 676 €4 189 €4 996 €---
410 886 €5 550 €4 063 €5 335 €---
511 103 €5 420 €3 933 €5 683 €---
611 325 €5 286 €3 799 €6 040 €---
711 552 €5 146 €3 659 €6 406 €---
811 783 €5 002 €3 515 €6 781 €---
912 019 €4 853 €3 366 €7 166 €---
1012 259 €4 699 €3 212 €7 560 €---
1112 504 €4 539 €3 052 €7 965 €---
1212 754 €4 374 €2 887 €8 380 €---
1313 009 €4 203 €2 716 €8 806 €---
1413 269 €4 026 €2 539 €9 243 €---
1513 535 €3 844 €2 356 €9 691 €---
1613 806 €3 654 €2 167 €10 151 €---
1714 082 €3 459 €1 972 €10 623 €---
1814 363 €3 256 €1 769 €11 107 €---
1914 651 €3 047 €1 560 €11 604 €---
2014 944 €2 830 €1 343 €12 113 €---
2115 242 €2 606 €1 119 €12 636 €---
2215 547 €2 374 €887 €13 173 €---
2315 858 €2 134 €647 €13 724 €---
2416 175 €1 886 €399 €14 289 €---
2516 499 €1 629 €142 €14 869 €---
TOTAL328 558 €127 709 €64 032 €200 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 154 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 154 €-6 420 €+8 574 €
2+2 154 €+1 172 €+982 €
3+2 154 €+1 499 €+655 €
4+2 154 €+1 601 €+553 €
5+2 154 €+1 705 €+449 €
6+2 154 €+1 812 €+342 €
7+2 154 €+1 922 €+232 €
8+2 154 €+2 034 €+120 €
9+2 154 €+2 150 €+4 €
10+2 154 €+2 268 €-114 €
11+2 154 €+2 390 €-236 €
12+2 154 €+2 514 €-360 €
13+2 154 €+2 642 €-488 €
14+2 154 €+2 773 €-619 €
15+2 154 €+2 907 €-753 €
16+2 154 €+3 045 €-891 €
17+2 154 €+3 187 €-1 033 €
18+2 154 €+3 332 €-1 178 €
19+2 154 €+3 481 €-1 327 €
20+2 154 €+3 634 €-1 480 €
21+2 154 €+3 791 €-1 637 €
22+2 154 €+3 952 €-1 798 €
23+2 154 €+4 117 €-1 963 €
24+2 154 €+4 287 €-2 133 €
25+2 154 €+4 461 €-2 307 €
Total+53 850 €+60 255 €+-6 405 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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