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Appartement 2 pièces

Bien expiré
VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface37m²
Coût Total68 680€
Loyer Annuel4 983€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 26 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 702,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

Nathalie GUINARD 3G IMMO, vous propose à la vente cet appartement situé dans le centre ville de Montceau les Mines comprenant: Une entrée sur une cuisine ouverte sur un salon, une chambre, une salle d'eau, un WC.

Pour plus d'informations contactez-nous.

Honoraires de 30 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (20 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Nathalie GUINARD inscrite au RSAC de NEVERS n° 401 423 934 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://admin.3gimmobilier.fr/get_ressource/794/08-bareme-3g-immo

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.670041, 4.363516
Total : 68 680€
Prix d'acquisition : 26 000€
Travaux : 40 600€
Valeur du bien : 66 600€
Frais de notaire : 2 080€
Coût estimé : 2 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 415€/mois
Loyer annuel estimé : 4983€/an
Fourchette totale : 316€ - 545€/mois
Fourchette annuelle : 3795€ - 6543€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :914,99 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :33 855 €
Prix d'achat :26 000 €
Décote à l'achat :-7 855€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-34 825€ (-102.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :335,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 355,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 944,45€
Coût de l'assurance :6 009,50€
Taxe foncière : 498,28€/an
Soit par mois : 41,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 415,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 396,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, état mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 600 €(1 097 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant peinture, électricité et revêtement)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 983 €/an
Calcul : 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 680 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 498 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 555 €
Revenus locatifs : +4 983 €
Charges déductibles : -43 555 €
Résultat foncier Année 1 : -38 573 €(Déficit de 38 573 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 173 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 955 €/an
Revenus locatifs : +4 983 €
Charges déductibles : -2 955 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 027 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17172.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 26 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 900 €(65% de 26 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 615 €/an
Calcul : 16 900 € × 3,636% = 615 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 983 €43 558 €2 219 €-38 575 €21 400 €17 175 €17 175 €
25 083 €2 898 €2 159 €2 185 €--14 990 €
35 184 €2 836 €2 097 €2 348 €--12 641 €
45 288 €2 772 €2 033 €2 516 €--10 125 €
55 394 €2 706 €1 967 €2 688 €--7 437 €
65 501 €2 637 €1 899 €2 864 €--4 573 €
75 611 €2 567 €1 828 €3 045 €--1 528 €
85 724 €2 494 €1 755 €3 230 €---
95 838 €2 418 €1 680 €3 420 €---
105 955 €2 341 €1 602 €3 614 €---
116 074 €2 260 €1 521 €3 814 €---
126 196 €2 177 €1 438 €4 019 €---
136 319 €2 091 €1 352 €4 228 €---
146 446 €2 002 €1 264 €4 443 €---
156 575 €1 911 €1 172 €4 664 €---
166 706 €1 816 €1 077 €4 890 €---
176 840 €1 718 €980 €5 122 €---
186 977 €1 617 €878 €5 360 €---
197 117 €1 513 €774 €5 604 €---
207 259 €1 405 €666 €5 854 €---
217 404 €1 293 €555 €6 111 €---
227 552 €1 178 €439 €6 374 €---
237 703 €1 059 €320 €6 644 €---
247 857 €936 €197 €6 921 €---
258 015 €809 €70 €7 206 €---
TOTAL159 602 €91 011 €31 944 €68 591 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 591 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 046 €-6 420 €+7 466 €
2+1 046 €0 €+1 046 €
3+1 046 €0 €+1 046 €
4+1 046 €0 €+1 046 €
5+1 046 €0 €+1 046 €
6+1 046 €0 €+1 046 €
7+1 046 €0 €+1 046 €
8+1 046 €+511 €+535 €
9+1 046 €+1 026 €+20 €
10+1 046 €+1 084 €-38 €
11+1 046 €+1 144 €-98 €
12+1 046 €+1 206 €-160 €
13+1 046 €+1 268 €-222 €
14+1 046 €+1 333 €-287 €
15+1 046 €+1 399 €-353 €
16+1 046 €+1 467 €-421 €
17+1 046 €+1 537 €-491 €
18+1 046 €+1 608 €-562 €
19+1 046 €+1 681 €-635 €
20+1 046 €+1 756 €-710 €
21+1 046 €+1 833 €-787 €
22+1 046 €+1 912 €-866 €
23+1 046 €+1 993 €-947 €
24+1 046 €+2 076 €-1 030 €
25+1 046 €+2 162 €-1 116 €
Total+26 150 €+20 577 €+5 573 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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