Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement

VilleBéziers (34)
Surface66
Coût Total136 804
Loyer Annuel7 429
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-170
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 800 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 345,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, Étage 3, Kitchenette

À Béziers, au sein d'une résidence sécurisée, découvrez cet appartement T3 de 67 m² situé au 3éme étage, offrant un cadre de vie agréable et lumineux. Il se compose d'un spacieux salon-séjour baigné de lumière, ouvrant sur un balcon idéal pour profiter des beaux jours, d'une cuisine indépendante, de deux chambres confortables, d'une salle de bain et de Wc séparés. Vous bénéficierez également d'un garage, d'une cave ainsi que de la proximité immédiate des commerces, transports et commodités du quotidien. Des travaux de mise au goût du jour sont à prévoir, offrant la possibilité de le moderniser selon vos goûts et de révéler tout son potentiel. Idéal pour une résidence principale comme pour un investissement locatif. A visiter sans tarder ! Honoraires à la charge du vendeur Agence Calvet - Le Comptoir De L' Immobilier - Bastian Pierre-Elie - - Plus de photos sur (réf. ) Surface Carrez : 65.46 m²

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.341669, 3.238251
Total : 136 804
Prix d'acquisition : 88 800
Travaux : 40 900
Valeur du bien : 129 700
Frais de notaire : 7 104
Coût estimé : 7 104
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7429€/an
Fourchette totale : 487€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 9453€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,34 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 750
Prix d'achat :88 800
Décote à l'achat :-23 950 (-21.2%)
Marge achat-revente :-24 054€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 804
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 318,84
Coût de l'assurance :11 970,35
Taxe foncière : 742,95€/an
Soit par mois : 61,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 619,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:800
    Rafraîchissement entrée: 4 m² × 200€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 804 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 891
Revenus locatifs : +7 429
Charges déductibles : -46 891
Résultat foncier Année 1 : -39 461(Déficit de 39 461 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 061
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 991 €/an
Revenus locatifs : +7 429
Charges déductibles : -5 991
Résultat foncier Années 2+ : 1 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18061.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 720(65% de 88 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 099 €/an
Calcul : 57 720 € × 3,636% = 2 099
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 42946 8954 773-39 46621 400 €18 066 €18 066 €
27 5785 8714 6491 707--16 358 €
37 7305 7424 5201 988--14 370 €
47 8845 6084 3862 276--12 094 €
58 0425 4694 2482 572--9 521 €
68 2035 3264 1042 877--6 645 €
78 3675 1783 9563 189--3 455 €
88 5345 0243 8023 510---
98 7054 8643 6423 841---
108 8794 6993 4774 180---
119 0574 5283 3064 528---
129 2384 3513 1294 887---
139 4224 1672 9465 255---
149 6113 9772 7555 634---
159 8033 7802 5596 023---
169 9993 5762 3556 423---
1710 1993 3652 1436 834---
1810 4033 1461 9247 257---
1910 6112 9191 6987 692---
2010 8232 6841 4638 139---
2111 0402 4411 2198 599---
2211 2612 1899679 072---
2311 4861 9287069 558---
2411 7161 65743610 058---
2511 9501 37715610 573---
TOTAL237 969140 76369 31997 20621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 206
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560-6 420+7 980
2+1 5600+1 560
3+1 5600+1 560
4+1 5600+1 560
5+1 5600+1 560
6+1 5600+1 560
7+1 5600+1 560
8+1 560+17+1 543
9+1 560+1 152+408
10+1 560+1 254+306
11+1 560+1 359+201
12+1 560+1 466+94
13+1 560+1 577-17
14+1 560+1 690-130
15+1 560+1 807-247
16+1 560+1 927-367
17+1 560+2 050-490
18+1 560+2 177-617
19+1 560+2 308-748
20+1 560+2 442-882
21+1 560+2 580-1 020
22+1 560+2 721-1 161
23+1 560+2 867-1 307
24+1 560+3 017-1 457
25+1 560+3 172-1 612
Total+39 000+29 162+9 838
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →