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Appartement

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface66m²
Coût Total136 804€
Loyer Annuel7 429€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 800 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 345,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, Étage 3, Kitchenette

À Béziers, au sein d'une résidence sécurisée, découvrez cet appartement T3 de 67 m² situé au 3éme étage, offrant un cadre de vie agréable et lumineux. Il se compose d'un spacieux salon-séjour baigné de lumière, ouvrant sur un balcon idéal pour profiter des beaux jours, d'une cuisine indépendante, de deux chambres confortables, d'une salle de bain et de Wc séparés. Vous bénéficierez également d'un garage, d'une cave ainsi que de la proximité immédiate des commerces, transports et commodités du quotidien. Des travaux de mise au goût du jour sont à prévoir, offrant la possibilité de le moderniser selon vos goûts et de révéler tout son potentiel. Idéal pour une résidence principale comme pour un investissement locatif. A visiter sans tarder ! Honoraires à la charge du vendeur Agence Calvet - Le Comptoir De L' Immobilier - Bastian Pierre-Elie - - Plus de photos sur (réf. ) Surface Carrez : 65.46 m²

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.341669, 3.238251
Total : 136 804€
Prix d'acquisition : 88 800€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 129 700€
Frais de notaire : 7 104€
Coût estimé : 7 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7429€/an
Fourchette totale : 487€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 5839€ - 9453€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,34 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 750 €
Prix d'achat :88 800 €
Décote à l'achat :-23 950€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-24 054€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 804€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 318,84€
Coût de l'assurance :11 970,35€
Taxe foncière : 742,95€/an
Soit par mois : 61,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 619,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:800€
    Rafraîchissement entrée: 4 m² × 200€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 804 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 891 €
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -46 891 €
Résultat foncier Année 1 : -39 461 €(Déficit de 39 461 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 061 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 991 €/an
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -5 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18061.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 720 €(65% de 88 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 099 €/an
Calcul : 57 720 € × 3,636% = 2 099 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 429 €46 895 €4 773 €-39 466 €21 400 €18 066 €18 066 €
27 578 €5 871 €4 649 €1 707 €--16 358 €
37 730 €5 742 €4 520 €1 988 €--14 370 €
47 884 €5 608 €4 386 €2 276 €--12 094 €
58 042 €5 469 €4 248 €2 572 €--9 521 €
68 203 €5 326 €4 104 €2 877 €--6 645 €
78 367 €5 178 €3 956 €3 189 €--3 455 €
88 534 €5 024 €3 802 €3 510 €---
98 705 €4 864 €3 642 €3 841 €---
108 879 €4 699 €3 477 €4 180 €---
119 057 €4 528 €3 306 €4 528 €---
129 238 €4 351 €3 129 €4 887 €---
139 422 €4 167 €2 946 €5 255 €---
149 611 €3 977 €2 755 €5 634 €---
159 803 €3 780 €2 559 €6 023 €---
169 999 €3 576 €2 355 €6 423 €---
1710 199 €3 365 €2 143 €6 834 €---
1810 403 €3 146 €1 924 €7 257 €---
1910 611 €2 919 €1 698 €7 692 €---
2010 823 €2 684 €1 463 €8 139 €---
2111 040 €2 441 €1 219 €8 599 €---
2211 261 €2 189 €967 €9 072 €---
2311 486 €1 928 €706 €9 558 €---
2411 716 €1 657 €436 €10 058 €---
2511 950 €1 377 €156 €10 573 €---
TOTAL237 969 €140 763 €69 319 €97 206 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 206 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560 €-6 420 €+7 980 €
2+1 560 €0 €+1 560 €
3+1 560 €0 €+1 560 €
4+1 560 €0 €+1 560 €
5+1 560 €0 €+1 560 €
6+1 560 €0 €+1 560 €
7+1 560 €0 €+1 560 €
8+1 560 €+17 €+1 543 €
9+1 560 €+1 152 €+408 €
10+1 560 €+1 254 €+306 €
11+1 560 €+1 359 €+201 €
12+1 560 €+1 466 €+94 €
13+1 560 €+1 577 €-17 €
14+1 560 €+1 690 €-130 €
15+1 560 €+1 807 €-247 €
16+1 560 €+1 927 €-367 €
17+1 560 €+2 050 €-490 €
18+1 560 €+2 177 €-617 €
19+1 560 €+2 308 €-748 €
20+1 560 €+2 442 €-882 €
21+1 560 €+2 580 €-1 020 €
22+1 560 €+2 721 €-1 161 €
23+1 560 €+2 867 €-1 307 €
24+1 560 €+3 017 €-1 457 €
25+1 560 €+3 172 €-1 612 €
Total+39 000 €+29 162 €+9 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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