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Appartement 4 pièces 66 m²

VilleMans (72)
Surface66m²
Coût Total139 636€
Loyer Annuel8 172€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-495€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 200 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 245,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 66 m² - Appartement 4 pièces 66 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial LEFEVRE et Associés, Notaires et Conseils, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - LE MANS (72100)


Un appartement de type T4 d’environ 66 m², situé au Mans, quartier OASIS, au troisième étage de la résidence ' Les petits Deshaies', comprenant :Entrée avec dégagement/placards, salon-salle à manger, cuisine aménagée et équipée, trois chambres, salle d'eau, W.C. Au sous-sol du même bâtiment : un garage.Charges mensuelles comprenant : chauffage, eau chaude et entretien courant de la copropriété: environ 330 €.Taxe foncières 2025 : 1198 €. OFFICE NOTARIAL LE MANS - Gare Novaxis   Maître Julien LEFEVRE 19 boulevard Marie et Alexandre Oyon [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Tel: [Coordonnées masquées]  OFFICE NOTARIAL de RUAUDIN Maître Pauline PERON 61 rue Principale (ancienne poste en face de la pharmacie) [Coordonnées masquées] Tel: [Coordonnées masquées]


Visites : Sur rendez-vous. Contact : 0


Annonce de l’étude LEFEVRE et Associés, Notaires et Conseils, SELARL - Notaires au Mans - N° SIRET : 82349498400011


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Surface : 66 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/09/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.962036, 0.198987
Total : 139 636€
Prix d'acquisition : 82 200€
Travaux : 50 860€
Valeur du bien : 133 060€
Frais de notaire : 6 576€
Coût estimé : 6 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8172€/an
Fourchette totale : 544€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 6526€ - 10233€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 706,36 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :112 619 €
Prix d'achat :82 200 €
Décote à l'achat :-30 419€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-27 017€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 636€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :51,20€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 746,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 957,57€
Coût de l'assurance :15 359,96€
Taxe foncière : 1 198,00€/an
Soit par mois : 99,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 330,00€/mois
Soit par an : 3 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 680,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 176,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-495,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée, y compris les placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage + 1 ensemble sanitaire
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 860 €(771 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:4 860€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Ensemble sanitaire: 1 ensemble × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 3240€
  • Salon:1 000€
    Peinture: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 172 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 636 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 198 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 960 €/an
Calcul : 330 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 389 €
Revenus locatifs : +8 172 €
Charges déductibles : -61 389 €
Résultat foncier Année 1 : -53 217 €(Déficit de 53 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 529 €/an
Revenus locatifs : +8 172 €
Charges déductibles : -10 529 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 357 €/an(Déficit de 2 357 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31817.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 430 €(65% de 82 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 943 €/an
Calcul : 53 430 € × 3,636% = 1 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 172 €61 394 €4 761 €-53 222 €21 400 €31 822 €31 822 €
28 335 €10 408 €4 636 €-2 073 €2 073 €-31 822 €
38 502 €10 278 €4 506 €-1 776 €1 776 €-31 822 €
48 672 €10 143 €4 371 €-1 471 €1 471 €-31 822 €
58 845 €10 004 €4 232 €-1 159 €1 159 €-31 822 €
69 022 €9 860 €4 088 €-838 €838 €-31 822 €
79 203 €9 711 €3 939 €-508 €508 €-31 822 €
89 387 €9 557 €3 784 €-170 €170 €-31 822 €
99 575 €9 397 €3 624 €178 €--31 644 €
109 766 €9 231 €3 459 €535 €--31 109 €
119 961 €9 060 €3 288 €901 €--30 208 €
1210 161 €8 883 €3 110 €1 278 €---
1310 364 €8 699 €2 927 €1 664 €---
1410 571 €8 510 €2 737 €2 062 €---
1510 783 €8 313 €2 541 €2 470 €---
1610 998 €8 110 €2 337 €2 889 €---
1711 218 €7 899 €2 127 €3 319 €---
1811 443 €7 681 €1 909 €3 761 €---
1911 671 €7 456 €1 683 €4 216 €---
2011 905 €7 222 €1 450 €4 683 €---
2112 143 €6 981 €1 208 €5 162 €---
2212 386 €6 730 €958 €5 655 €---
2312 633 €6 472 €699 €6 162 €---
2412 886 €6 204 €431 €6 683 €---
2513 144 €5 926 €154 €7 218 €---
TOTAL261 746 €264 128 €68 958 €-2 381 €29 394 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 818 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -2 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716 €-6 420 €+8 136 €
2+1 716 €-622 €+2 338 €
3+1 716 €-533 €+2 249 €
4+1 716 €-441 €+2 157 €
5+1 716 €-348 €+2 064 €
6+1 716 €-251 €+1 967 €
7+1 716 €-152 €+1 868 €
8+1 716 €-51 €+1 767 €
9+1 716 €0 €+1 716 €
10+1 716 €0 €+1 716 €
11+1 716 €0 €+1 716 €
12+1 716 €+383 €+1 333 €
13+1 716 €+499 €+1 217 €
14+1 716 €+618 €+1 098 €
15+1 716 €+741 €+975 €
16+1 716 €+867 €+849 €
17+1 716 €+996 €+720 €
18+1 716 €+1 128 €+588 €
19+1 716 €+1 265 €+451 €
20+1 716 €+1 405 €+311 €
21+1 716 €+1 549 €+167 €
22+1 716 €+1 697 €+19 €
23+1 716 €+1 849 €-133 €
24+1 716 €+2 005 €-289 €
25+1 716 €+2 165 €-449 €
Total+42 900 €+8 348 €+34 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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