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Appartement 3 pièces de 66 m² situé à Draveil

Bien expiré
VilleDraveil (91)
Surface69m²
Coût Total203 640€
Loyer Annuel12 858€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-410€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 289,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 69 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Mandat exclusif, Cave, Ascenseur, 1 étage, Chauffage central au gaz, Étage 1 sur 1

Draveil – Appartement 3 pièces de 66,77 m² avec balcon, cave et nombreux rangements

Au sein d'une résidence calme, sécurisée et parfaitement entretenue, découvrez ce bel appartement de 3 pièces d'environ 69 m² situé au 1er étage. Lumineux et parfaitement agencé, il offre un cadre de vie agréable et fonctionnel, idéal pour une famille, un jeune couple ou un premier achat.

L'appartement se compose d'une entrée avec de nombreux rangements, d'un séjour lumineux donnant accès à un balcon d'environ 4 m², de deux chambres confortables, d'une cuisine indépendante aménagée, d'une salle de bains ainsi que d'un WC séparé. Son agencement optimisé et ses nombreux espaces de rangement permettent de profiter pleinement de chaque mètre carré. En bon état général, il ne nécessite aucun travaux et permet une installation immédiate. Une cave d'environ 5 m² complète ce bien et offre un espace de stockage particulièrement pratique.

Situé dans un environnement résidentiel recherché, l'appartement bénéficie d'un emplacement privilégié à proximité immédiate des commerces, des écoles et des espaces verts. Boulangerie, supermarchés et services du quotidien sont accessibles en quelques minutes, tout comme le Port aux Cerises, véritable écrin de verdure offrant de nombreuses activités de loisirs et de détente.

Les familles apprécieront particulièrement la proximité des établissements scolaires, avec l'école primaire Pierre et Marie Curie à seulement quelques pas, ainsi que les écoles Orme des Mazières, Notre-Dame et Jean Jaurès facilement accessibles à pied.

Ce bien réunit tous les critères recherchés : une résidence soignée, un environnement calme, une belle luminosité, des volumes bien répartis, de nombreux rangements et une situation idéale à proximité de toutes les commodités. Une opportunité à découvrir sans tarder.

Caractéristiques techniques :

  • Taxe foncière : 1175 €
  • Charges de copropriété : 330 €/ mois
  • DPE : E
  • Type de chauffage : Chaudière collective gaz
  • Distribution d'eau chaude : Ballon électrique

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été réunies par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de sa rédaction, afin de vous offrir une vision la plus fidèle possible. Elles sont communiquées à titre indicatif et ne remplacent pas les diagnostics réglementaires ni les vérifications techniques et administratives habituelles d'une transaction immobilière, notamment en matière d'urbanisme ou de servitudes. Pour toute information officielle relative aux risques naturels, miniers ou technologiques, nous vous invitons à consulter le service Géorisques. Zefir vous accompagne dans votre projet avec sérieux, transparence et rigueur, et reste à votre disposition pour vous expliquer les étapes et documents à prévoir. Pour toute question, contactez Zefir .

Ville : Draveil
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91210
Coordonnées : 48.679804, 2.407633
Total : 203 640€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 191 000€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 15.53€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12858€/an
Fourchette totale : 884€ - 1300€/mois
Fourchette annuelle : 10603€ - 15594€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 540,33 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 283 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-17 283€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-28 357€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 054,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 308,35€
Coût de l'assurance :15 273,00€
Taxe foncière : 1 175,00€/an
Soit par mois : 97,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 330,00€/mois
Soit par an : 3 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 071,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 481,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-410,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif gaz
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draveil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 858 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 640 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 175 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 960 €/an
Calcul : 330 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 480 €
Revenus locatifs : +12 858 €
Charges déductibles : -45 480 €
Résultat foncier Année 1 : -32 622 €(Déficit de 32 622 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 222 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 480 €/an
Revenus locatifs : +12 858 €
Charges déductibles : -12 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 378 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11222.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 858 €45 487 €6 741 €-32 629 €21 400 €11 229 €11 229 €
213 116 €12 307 €6 561 €809 €--10 420 €
313 378 €12 121 €6 375 €1 257 €--9 162 €
413 646 €11 928 €6 182 €1 718 €--7 445 €
513 918 €11 729 €5 983 €2 190 €--5 255 €
614 197 €11 523 €5 777 €2 674 €--2 581 €
714 481 €11 310 €5 564 €3 171 €---
814 770 €11 089 €5 343 €3 681 €---
915 066 €10 862 €5 116 €4 204 €---
1015 367 €10 626 €4 880 €4 741 €---
1115 674 €10 383 €4 637 €5 292 €---
1215 988 €10 131 €4 385 €5 857 €---
1316 308 €9 871 €4 125 €6 437 €---
1416 634 €9 601 €3 855 €7 032 €---
1516 966 €9 323 €3 577 €7 644 €---
1617 306 €9 035 €3 289 €8 271 €---
1717 652 €8 737 €2 992 €8 914 €---
1818 005 €8 430 €2 684 €9 575 €---
1918 365 €8 112 €2 366 €10 254 €---
2018 732 €7 782 €2 037 €10 950 €---
2119 107 €7 442 €1 696 €11 665 €---
2219 489 €7 090 €1 345 €12 399 €---
2319 879 €6 727 €981 €13 152 €---
2420 277 €6 350 €605 €13 926 €---
2520 682 €5 962 €216 €14 721 €---
TOTAL411 861 €273 956 €97 308 €137 905 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 858 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 700 €-6 420 €+9 120 €
2+2 700 €0 €+2 700 €
3+2 700 €0 €+2 700 €
4+2 700 €0 €+2 700 €
5+2 700 €0 €+2 700 €
6+2 700 €0 €+2 700 €
7+2 700 €+177 €+2 523 €
8+2 700 €+1 104 €+1 596 €
9+2 700 €+1 261 €+1 439 €
10+2 700 €+1 422 €+1 278 €
11+2 700 €+1 588 €+1 112 €
12+2 700 €+1 757 €+943 €
13+2 700 €+1 931 €+769 €
14+2 700 €+2 110 €+590 €
15+2 700 €+2 293 €+407 €
16+2 700 €+2 481 €+219 €
17+2 700 €+2 674 €+26 €
18+2 700 €+2 873 €-173 €
19+2 700 €+3 076 €-376 €
20+2 700 €+3 285 €-585 €
21+2 700 €+3 499 €-799 €
22+2 700 €+3 720 €-1 020 €
23+2 700 €+3 946 €-1 246 €
24+2 700 €+4 178 €-1 478 €
25+2 700 €+4 416 €-1 716 €
Total+67 500 €+41 371 €+26 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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