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Maison à vendre

VilleSaint-Nicolas-du-Tertre (56)
Surface227.59m²
Coût Total227 300€
Loyer Annuel21 187€
Rentabilité9.32%
Cashflow/mois+403€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 227.59 m²
Prix au m² : 746,96 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 44 m²), 5 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, calme, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

NOUVEAUTÉ – MAISON FAMILIALE DE CARACTÈRE

Située au coeur du bourg, dans un environnement calme, découvrez cette charmante maison d'environ 225 m² habitables sur un terrain de 665 m². Elle se compose sur 3 niveaux aux volumes généreux, offrant de nombreuses possibilités.

Au rez-de-chaussée :

  • Cuisine séparée de 17 m²
  • Salon/séjour lumineux de 45 m² avec insert
  • Une chambre de 22 m²
  • Salle d'eau
  • Buanderie
  • Cellier
  • Débarras

Au 1er étage :

  • 4 chambres spacieuses d'environ 18 m² chacune
  • Bureau de 19 m²
  • Salle d'eau
  • Salle de bains
  • WC indépendant

Au 2e étage : Un grenier de 88 m² entièrement aménageable, idéal pour créer des chambres supplémentaires, une salle de jeux, un espace bureau, etc.

Les + du bien :

  • Pompe à chaleur
  • Tout-à-l'égout
  • Fenêtres en PVC double vitrage
  • Volets roulants électriques au rez-de-chaussée
  • Toiture et structure saines (aucun gros oeuvre à prévoir)

Quelques travaux de rafraîchissement permettront de personnaliser cette maison selon vos goûts.

Une belle opportunité à découvrir rapidement, que ce soit pour une résidence principale pleine de charme ou un projet d'accueil touristique.

Votre conseiller COMMERCE & PROPRIETE immobilier : Caroline BOUEDO Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Saint-Nicolas-du-Tertre
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56910
Coordonnées : 47.797634, -2.212117
Total : 227 300€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 213 700€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227.59m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1766€/mois
Loyer annuel estimé : 21187€/an
Fourchette totale : 1369€ - 2276€/mois
Fourchette annuelle : 16433€ - 27315€/an
Rentabilité brute :9.32%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 183,33 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :269 314 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-99 314€ (-36.9%)
Marge achat-revente :42 014€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 119,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :66,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 186,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 614,16€
Coût de l'assurance :19 888,75€
Taxe foncière : 2 118,65€/an
Soit par mois : 176,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 765,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 362,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :402,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 227.59 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer un fonctionnement optimal pour maintenir la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification des fenêtres en PVC double vitrage pour s'assurer de leur étanchéité
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que les menuiseries contribuent à l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement pour moderniser l'espace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais un peu datée, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 400€
    Isolation combles perdus: 227.59 m² × 50€/m² = 11379.5€, Main d'œuvre: 20% = 2275.9€
  • Chauffage:12 000€
    Vérification et optimisation de la pompe à chaleur: 1 système = 12000€ (coût moyen pour une intervention complète)
  • Menuiseries:2 400€
    Vérification des fenêtres en PVC double vitrage: Estimation pour 6 fenêtres = 6 × 400€ = 2400€ (coût moyen par fenêtre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (coût moyen pour un rafraîchissement complet)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète = 8000€ (coût moyen pour un rafraîchissement)
  • Chambres:2 700€
    Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€
  • Salon:1 200€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Nicolas-du-Tertre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 187 €/an
Calcul : 1 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 131 €
Revenus locatifs : +21 187 €
Charges déductibles : -54 131 €
Résultat foncier Année 1 : -32 945 €(Déficit de 32 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 431 €/an
Revenus locatifs : +21 187 €
Charges déductibles : -10 431 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 755 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11544.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 187 €54 139 €7 524 €-32 952 €21 400 €11 552 €11 552 €
221 610 €10 237 €7 323 €11 373 €--179 €
322 042 €10 029 €7 115 €12 013 €---
422 483 €9 814 €6 900 €12 669 €---
522 933 €9 592 €6 678 €13 341 €---
623 392 €9 362 €6 448 €14 030 €---
723 859 €9 124 €6 210 €14 735 €---
824 337 €8 878 €5 964 €15 458 €---
924 823 €8 624 €5 710 €16 199 €---
1025 320 €8 361 €5 447 €16 958 €---
1125 826 €8 090 €5 175 €17 737 €---
1226 343 €7 809 €4 894 €18 534 €---
1326 870 €7 518 €4 604 €19 352 €---
1427 407 €7 218 €4 303 €20 189 €---
1527 955 €6 907 €3 993 €21 048 €---
1628 514 €6 586 €3 671 €21 929 €---
1729 085 €6 253 €3 339 €22 831 €---
1829 666 €5 910 €2 996 €23 756 €---
1930 260 €5 555 €2 640 €24 705 €---
2030 865 €5 187 €2 273 €25 677 €---
2131 482 €4 808 €1 893 €26 674 €---
2232 112 €4 415 €1 501 €27 697 €---
2332 754 €4 009 €1 095 €28 745 €---
2433 409 €3 589 €675 €29 820 €---
2534 077 €3 155 €241 €30 922 €---
TOTAL678 611 €225 169 €108 614 €453 441 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 453 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 187 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 449 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 449 €-6 420 €+10 869 €
2+4 449 €0 €+4 449 €
3+4 449 €+3 550 €+899 €
4+4 449 €+3 801 €+648 €
5+4 449 €+4 002 €+447 €
6+4 449 €+4 209 €+240 €
7+4 449 €+4 421 €+28 €
8+4 449 €+4 637 €-188 €
9+4 449 €+4 860 €-411 €
10+4 449 €+5 088 €-639 €
11+4 449 €+5 321 €-872 €
12+4 449 €+5 560 €-1 111 €
13+4 449 €+5 805 €-1 356 €
14+4 449 €+6 057 €-1 608 €
15+4 449 €+6 314 €-1 865 €
16+4 449 €+6 579 €-2 130 €
17+4 449 €+6 849 €-2 400 €
18+4 449 €+7 127 €-2 678 €
19+4 449 €+7 411 €-2 962 €
20+4 449 €+7 703 €-3 254 €
21+4 449 €+8 002 €-3 553 €
22+4 449 €+8 309 €-3 860 €
23+4 449 €+8 624 €-4 175 €
24+4 449 €+8 946 €-4 497 €
25+4 449 €+9 277 €-4 828 €
Total+111 225 €+136 032 €+-24 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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