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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFranconville (95)
Surface69m²
Coût Total208 548€
Loyer Annuel13 542€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-336€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 600 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 385,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 16
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 16/16 étage, Ascenseur, 2 chambres, Balcon, Belle vue, Exposition sud-ouest

Franconville, Découvrez ce grand appartement de 3 pièces, situé au 16ème et dernier étage d'un immeuble avec ascenseur à Franconville la Garenne, Cet appartement de presque 70m² offre un espace de vie lumineux et spacieux ave une vue dégagée (exposition sud ouest), une grande cuisine indépendante aménagée et équipée, deux chambres, sdb, placards de rangement, buanderie et un grand balcon pour profiter des vues dégagées. Le confort est assuré par un chauffage collectif et une isolation en double vitrage. Une place de parking en sous-sol complète ce bien, garantissant ainsi une solution de stationnement sécurisée. L'appartement bénéficie d'une proximité immédiate avec les transports en commun facilitant l'accès à toute la ville. L'accès à la gare se fait en 15 à 20 minutes à pieds. Les commerces, écoles (École primaire Bel Air, Collège Bel Air) et services sont à portée de main. Pour les amoureux de la nature, plusieurs parcs et forêts sont accessibles en quelques minutes, offrant un espace vert pour se détendre. A VISITER RAPIDEMENT !! Copropriété de 420 lots - dont 317 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2912.00 euros.

Ville : Franconville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95130
Coordonnées : 48.980904, 2.230840
Total : 208 548€
Prix d'acquisition : 164 600€
Travaux : 30 780€
Valeur du bien : 195 380€
Frais de notaire : 13 168€
Coût estimé : 13 168€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 16.36€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 19.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1129€/mois
Loyer annuel estimé : 13542€/an
Fourchette totale : 962€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 11542€ - 15889€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 686,57 €/m²
Basé sur :273 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 373 €
Prix d'achat :164 600 €
Décote à l'achat :-20 773€ (-11.2%)
Marge achat-revente :-23 175€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 548€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 108,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 671,66€
Coût de l'assurance :18 247,95€
Taxe foncière : 1 354,23€/an
Soit par mois : 112,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 243,33€/mois
Soit par an : 2 919,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 128,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-335,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 780 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 620€
    Rénovation salle de bain: Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, Carrelage murs: 6 m² × 60€ = 360€, Carrelage sol: 6 m² × 60€ = 360€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€ = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Franconville (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 129 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 542 €/an
Calcul : 1 129 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 548 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 920 €/an
Calcul : 243 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 054 €
Revenus locatifs : +13 542 €
Charges déductibles : -43 054 €
Résultat foncier Année 1 : -29 512 €(Déficit de 29 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 112 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 274 €/an
Revenus locatifs : +13 542 €
Charges déductibles : -12 274 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8111.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 990 €(65% de 164 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 891 €/an
Calcul : 106 990 € × 3,636% = 3 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 542 €43 061 €7 277 €-29 518 €21 400 €8 118 €8 118 €
213 813 €12 091 €7 087 €1 722 €--6 396 €
314 089 €11 894 €6 890 €2 195 €--4 201 €
414 371 €11 691 €6 686 €2 681 €--1 520 €
514 659 €11 479 €6 475 €3 179 €---
614 952 €11 261 €6 257 €3 691 €---
715 251 €11 034 €6 030 €4 216 €---
815 556 €10 800 €5 796 €4 756 €---
915 867 €10 557 €5 553 €5 310 €---
1016 184 €10 305 €5 301 €5 879 €---
1116 508 €10 044 €5 040 €6 464 €---
1216 838 €9 774 €4 770 €7 064 €---
1317 175 €9 494 €4 490 €7 680 €---
1417 518 €9 205 €4 201 €8 314 €---
1517 869 €8 904 €3 900 €8 964 €---
1618 226 €8 593 €3 589 €9 633 €---
1718 591 €8 271 €3 267 €10 319 €---
1818 962 €7 938 €2 933 €11 025 €---
1919 342 €7 592 €2 588 €11 750 €---
2019 729 €7 234 €2 230 €12 495 €---
2120 123 €6 863 €1 859 €13 260 €---
2220 526 €6 479 €1 474 €14 047 €---
2320 936 €6 081 €1 076 €14 856 €---
2421 355 €5 668 €664 €15 687 €---
2521 782 €5 241 €237 €16 541 €---
TOTAL433 764 €261 554 €105 672 €172 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 844 €-6 420 €+9 264 €
2+2 844 €0 €+2 844 €
3+2 844 €0 €+2 844 €
4+2 844 €0 €+2 844 €
5+2 844 €+498 €+2 346 €
6+2 844 €+1 107 €+1 737 €
7+2 844 €+1 265 €+1 579 €
8+2 844 €+1 427 €+1 417 €
9+2 844 €+1 593 €+1 251 €
10+2 844 €+1 764 €+1 080 €
11+2 844 €+1 939 €+905 €
12+2 844 €+2 119 €+725 €
13+2 844 €+2 304 €+540 €
14+2 844 €+2 494 €+350 €
15+2 844 €+2 689 €+155 €
16+2 844 €+2 890 €-46 €
17+2 844 €+3 096 €-252 €
18+2 844 €+3 307 €-463 €
19+2 844 €+3 525 €-681 €
20+2 844 €+3 748 €-904 €
21+2 844 €+3 978 €-1 134 €
22+2 844 €+4 214 €-1 370 €
23+2 844 €+4 457 €-1 613 €
24+2 844 €+4 706 €-1 862 €
25+2 844 €+4 962 €-2 118 €
Total+71 100 €+51 663 €+19 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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