Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleFranconville (95)
Surface69
Coût Total208 548
Loyer Annuel13 542
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-336
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 600 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 385,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 16
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 16/16 étage, Ascenseur, 2 chambres, Balcon, Belle vue, Exposition sud-ouest

Franconville, Découvrez ce grand appartement de 3 pièces, situé au 16ème et dernier étage d'un immeuble avec ascenseur à Franconville la Garenne, Cet appartement de presque 70m² offre un espace de vie lumineux et spacieux ave une vue dégagée (exposition sud ouest), une grande cuisine indépendante aménagée et équipée, deux chambres, sdb, placards de rangement, buanderie et un grand balcon pour profiter des vues dégagées. Le confort est assuré par un chauffage collectif et une isolation en double vitrage. Une place de parking en sous-sol complète ce bien, garantissant ainsi une solution de stationnement sécurisée. L'appartement bénéficie d'une proximité immédiate avec les transports en commun facilitant l'accès à toute la ville. L'accès à la gare se fait en 15 à 20 minutes à pieds. Les commerces, écoles (École primaire Bel Air, Collège Bel Air) et services sont à portée de main. Pour les amoureux de la nature, plusieurs parcs et forêts sont accessibles en quelques minutes, offrant un espace vert pour se détendre. A VISITER RAPIDEMENT !! Copropriété de 420 lots - dont 317 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2912.00 euros.

Ville : Franconville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95130
Coordonnées : 48.980904, 2.230840
Total : 208 548
Prix d'acquisition : 164 600
Travaux : 30 780
Valeur du bien : 195 380
Frais de notaire : 13 168
Coût estimé : 13 168
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 16.36€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 19.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1129€/mois
Loyer annuel estimé : 13542€/an
Fourchette totale : 962€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 11542€ - 15889€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 686,57 €/m²
Basé sur :273 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 373
Prix d'achat :164 600
Décote à l'achat :-20 773 (-11.2%)
Marge achat-revente :-23 175€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 548
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 108,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 671,66
Coût de l'assurance :18 247,95
Taxe foncière : 1 354,23€/an
Soit par mois : 112,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 243,33€/mois
Soit par an : 2 919,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 128,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-335,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 780(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 620
    Rénovation salle de bain: Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, Carrelage murs: 6 m² × 60€ = 360€, Carrelage sol: 6 m² × 60€ = 360€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€ = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:800
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 80€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Franconville (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 129 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 542 €/an
Calcul : 1 129 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 548 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 920 €/an
Calcul : 243 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 054
Revenus locatifs : +13 542
Charges déductibles : -43 054
Résultat foncier Année 1 : -29 512(Déficit de 29 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 112
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 274 €/an
Revenus locatifs : +13 542
Charges déductibles : -12 274
Résultat foncier Années 2+ : 1 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8111.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 990(65% de 164 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 891 €/an
Calcul : 106 990 € × 3,636% = 3 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 54243 0617 277-29 51821 400 €8 118 €8 118 €
213 81312 0917 0871 722--6 396 €
314 08911 8946 8902 195--4 201 €
414 37111 6916 6862 681--1 520 €
514 65911 4796 4753 179---
614 95211 2616 2573 691---
715 25111 0346 0304 216---
815 55610 8005 7964 756---
915 86710 5575 5535 310---
1016 18410 3055 3015 879---
1116 50810 0445 0406 464---
1216 8389 7744 7707 064---
1317 1759 4944 4907 680---
1417 5189 2054 2018 314---
1517 8698 9043 9008 964---
1618 2268 5933 5899 633---
1718 5918 2713 26710 319---
1818 9627 9382 93311 025---
1919 3427 5922 58811 750---
2019 7297 2342 23012 495---
2120 1236 8631 85913 260---
2220 5266 4791 47414 047---
2320 9366 0811 07614 856---
2421 3555 66866415 687---
2521 7825 24123716 541---
TOTAL433 764261 554105 672172 20921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 209
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 844-6 420+9 264
2+2 8440+2 844
3+2 8440+2 844
4+2 8440+2 844
5+2 844+498+2 346
6+2 844+1 107+1 737
7+2 844+1 265+1 579
8+2 844+1 427+1 417
9+2 844+1 593+1 251
10+2 844+1 764+1 080
11+2 844+1 939+905
12+2 844+2 119+725
13+2 844+2 304+540
14+2 844+2 494+350
15+2 844+2 689+155
16+2 844+2 890-46
17+2 844+3 096-252
18+2 844+3 307-463
19+2 844+3 525-681
20+2 844+3 748-904
21+2 844+3 978-1 134
22+2 844+4 214-1 370
23+2 844+4 457-1 613
24+2 844+4 706-1 862
25+2 844+4 962-2 118
Total+71 100+51 663+19 437
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →