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Achat appartement

Bien expiré
VilleCoulounieix-Chamiers (24)
Surface78m²
Coût Total129 108€
Loyer Annuel8 558€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 970 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 999,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 78 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Une entrée, Salle de séjour

Situé à proximité des commodités (bus, écoles, commerces), venez découvrir cet appartement vendu loué avec rentabilité brute d'environ 8.1%. Il se compose d'une entrée, d'un double séjour, d'une cuisine ouvrant sur un balcon, d'un cellier, de deux chambres, d'une salle d'eau et wc. L'appartement dispose également d'un garage.

Ville : Coulounieix-Chamiers
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24660
Coordonnées : 45.193200, 0.689530
Total : 129 108€
Prix d'acquisition : 77 970€
Travaux : 44 900€
Valeur du bien : 122 870€
Frais de notaire : 6 238€
Coût estimé : 6 238€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8558€/an
Fourchette totale : 584€ - 870€/mois
Fourchette annuelle : 7013€ - 10443€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 108€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 845,94€
Coût de l'assurance :11 296,95€
Taxe foncière : 855,76€/an
Soit par mois : 71,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 51,00€/mois
Soit par an : 612,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 713,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 900 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Coulounieix-Chamiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 558 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 108 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 974 €
Revenus locatifs : +8 558 €
Charges déductibles : -50 974 €
Résultat foncier Année 1 : -42 416 €(Déficit de 42 416 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 016 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 074 €/an
Revenus locatifs : +8 558 €
Charges déductibles : -6 074 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21016.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 970 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 681 €(65% de 77 970 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 843 €/an
Calcul : 50 681 € × 3,636% = 1 843 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 558 €50 978 €4 158 €-42 420 €21 400 €21 020 €21 020 €
28 729 €5 966 €4 046 €2 763 €--18 257 €
38 903 €5 849 €3 930 €3 054 €--15 203 €
49 081 €5 729 €3 810 €3 352 €--11 851 €
59 263 €5 605 €3 686 €3 658 €--8 193 €
69 448 €5 477 €3 557 €3 971 €--4 222 €
79 637 €5 345 €3 425 €4 293 €---
89 830 €5 208 €3 288 €4 622 €---
910 027 €5 067 €3 147 €4 960 €---
1010 227 €4 921 €3 001 €5 307 €---
1110 432 €4 770 €2 850 €5 662 €---
1210 640 €4 614 €2 694 €6 026 €---
1310 853 €4 453 €2 533 €6 400 €---
1411 070 €4 287 €2 367 €6 783 €---
1511 292 €4 115 €2 195 €7 177 €---
1611 517 €3 938 €2 018 €7 580 €---
1711 748 €3 754 €1 835 €7 994 €---
1811 983 €3 565 €1 645 €8 418 €---
1912 222 €3 369 €1 450 €8 853 €---
2012 467 €3 167 €1 247 €9 300 €---
2112 716 €2 958 €1 039 €9 758 €---
2212 970 €2 742 €823 €10 228 €---
2313 230 €2 520 €600 €10 710 €---
2413 495 €2 289 €370 €11 205 €---
2513 764 €2 051 €132 €11 713 €---
TOTAL274 103 €152 737 €59 846 €121 366 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 797 €-6 420 €+8 217 €
2+1 797 €0 €+1 797 €
3+1 797 €0 €+1 797 €
4+1 797 €0 €+1 797 €
5+1 797 €0 €+1 797 €
6+1 797 €0 €+1 797 €
7+1 797 €+21 €+1 776 €
8+1 797 €+1 387 €+410 €
9+1 797 €+1 488 €+309 €
10+1 797 €+1 592 €+205 €
11+1 797 €+1 699 €+98 €
12+1 797 €+1 808 €-11 €
13+1 797 €+1 920 €-123 €
14+1 797 €+2 035 €-238 €
15+1 797 €+2 153 €-356 €
16+1 797 €+2 274 €-477 €
17+1 797 €+2 398 €-601 €
18+1 797 €+2 525 €-728 €
19+1 797 €+2 656 €-859 €
20+1 797 €+2 790 €-993 €
21+1 797 €+2 927 €-1 130 €
22+1 797 €+3 068 €-1 271 €
23+1 797 €+3 213 €-1 416 €
24+1 797 €+3 362 €-1 565 €
25+1 797 €+3 514 €-1 717 €
Total+44 925 €+36 410 €+8 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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