Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 166 m²

Bien expiré
VilleMelle (79)
Surface166m²
Coût Total204 066€
Loyer Annuel15 659€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 320 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 833,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 5 pièces principales

St Romans les Melle - Maison de bourg, habitable de suite. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un salon, séjour, cuisine, arrière cuisine et wc. A l'étage 3 chambres, salle d'eau et accès au grenier aménageable. Un garage attenant et un très beau jardin avec des arbres fruitiers complètent ce bien. A découvrir rapidement Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.4% Référence annonce : 404-1488M Date de réalisation du diagnostic : 01/04/2026 Prix hors honoraires : 130 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 620 € et 3 590 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Melle
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79500
Coordonnées : 46.205822, -0.190562
Total : 204 066€
Prix d'acquisition : 138 320€
Travaux : 54 680€
Valeur du bien : 193 000€
Frais de notaire : 11 066€
Coût estimé : 11 066€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1305€/mois
Loyer annuel estimé : 15659€/an
Fourchette totale : 1025€ - 1661€/mois
Fourchette annuelle : 12300€ - 19936€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 566,67 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :260 067 €
Prix d'achat :138 320 €
Décote à l'achat :-121 747€ (-46.8%)
Marge achat-revente :56 001€ (21.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 066€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 084,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 400,62€
Coût de l'assurance :17 855,77€
Taxe foncière : 1 565,95€/an
Soit par mois : 130,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 304,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 214,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de modernisation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des finitions
Quantité: salon complet (~40 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 680 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 980€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 30€/m² = 4980€ (prix moyen pour isolation des combles perdus) incluant main d'œuvre.
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen pour installation complète) incluant main d'œuvre.
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (prix moyen pour double vitrage performant) incluant main d'œuvre.
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (~12 m²) × 750€ = 9000€ (prix moyen pour rénovation complète) incluant main d'œuvre.
  • Salon - Rafraîchissement:4 200€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (peinture) + 1800€ (finishes) = 3000€ incluant main d'œuvre.
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (prix moyen pour rénovation complète) incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (peinture et revêtement de sol) incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 305 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 659 €/an
Calcul : 1 305 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 066 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 074 €
Revenus locatifs : +15 659 €
Charges déductibles : -64 074 €
Résultat foncier Année 1 : -48 414 €(Déficit de 48 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 014 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 394 €/an
Revenus locatifs : +15 659 €
Charges déductibles : -9 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27014.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 908 €(65% de 138 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 269 €/an
Calcul : 89 908 € × 3,636% = 3 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 659 €64 080 €7 120 €-48 421 €21 400 €27 021 €27 021 €
215 973 €9 215 €6 934 €6 758 €--20 263 €
316 292 €9 022 €6 742 €7 270 €--12 993 €
416 618 €8 823 €6 543 €7 795 €--5 198 €
516 950 €8 616 €6 336 €8 334 €---
617 289 €8 402 €6 122 €8 887 €---
717 635 €8 181 €5 901 €9 454 €---
817 988 €7 951 €5 671 €10 037 €---
918 348 €7 714 €5 433 €10 634 €---
1018 715 €7 467 €5 187 €11 247 €---
1119 089 €7 212 €4 932 €11 877 €---
1219 471 €6 948 €4 668 €12 523 €---
1319 860 €6 674 €4 394 €13 186 €---
1420 257 €6 390 €4 110 €13 867 €---
1520 662 €6 097 €3 816 €14 566 €---
1621 076 €5 792 €3 512 €15 283 €---
1721 497 €5 477 €3 197 €16 020 €---
1821 927 €5 151 €2 870 €16 776 €---
1922 366 €4 812 €2 532 €17 553 €---
2022 813 €4 462 €2 182 €18 351 €---
2123 269 €4 099 €1 819 €19 170 €---
2223 735 €3 723 €1 443 €20 012 €---
2324 209 €3 334 €1 053 €20 876 €---
2424 693 €2 930 €650 €21 763 €---
2525 187 €2 512 €232 €22 675 €---
TOTAL501 578 €215 085 €103 401 €286 493 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 288 €-6 420 €+9 708 €
2+3 288 €0 €+3 288 €
3+3 288 €0 €+3 288 €
4+3 288 €0 €+3 288 €
5+3 288 €+941 €+2 347 €
6+3 288 €+2 666 €+622 €
7+3 288 €+2 836 €+452 €
8+3 288 €+3 011 €+277 €
9+3 288 €+3 190 €+98 €
10+3 288 €+3 374 €-86 €
11+3 288 €+3 563 €-275 €
12+3 288 €+3 757 €-469 €
13+3 288 €+3 956 €-668 €
14+3 288 €+4 160 €-872 €
15+3 288 €+4 370 €-1 082 €
16+3 288 €+4 585 €-1 297 €
17+3 288 €+4 806 €-1 518 €
18+3 288 €+5 033 €-1 745 €
19+3 288 €+5 266 €-1 978 €
20+3 288 €+5 505 €-2 217 €
21+3 288 €+5 751 €-2 463 €
22+3 288 €+6 003 €-2 715 €
23+3 288 €+6 263 €-2 975 €
24+3 288 €+6 529 €-3 241 €
25+3 288 €+6 803 €-3 515 €
Total+82 200 €+85 948 €+-3 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →