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Détails du bien

VilleBelfort (90)
Surface89.24
Coût Total138 020
Loyer Annuel9 799
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+21
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 89.24 m²
Prix au m² : 997,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Au cœur du centreville de Belfort, ce duplex de quatre pièces, situé au deuxième étage, offre une entrée accueillante donnant sur un séjour lumineux, deux chambres, une cuisine séparée et une salle de bains avec WC. À rafraîchir, il laisse libre cours à votre imagination pour créer un intérieur à votre image. Vous profiterez d'un accès ultrarapide à la gare TER, à seulement deux minutes à pied, ainsi que d'une multitude de restaurants et cafés animés à quelques pas, du théâtre local à trois minutes et de divers espaces verts parc canin, square et jardin médiéval accessibles en moins de dix minutes. Le tout dans un quartier dynamique, bien desservi et idéal pour vivre au plus proche de l'effervescence urbaine tout en restant à proximité de zones de détente. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1220.0 € et 1700.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.632632, 6.851420
Total : 138 020
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 41 900
Valeur du bien : 130 900
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.24
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9799€/an
Fourchette totale : 636€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 7632€ - 12581€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 210,61 €/m²
Basé sur :481 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 035
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-19 035 (-17.6%)
Marge achat-revente :-29 985€ (-27.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 195,89
Coût de l'assurance :12 076,75
Taxe foncière : 979,91€/an
Soit par mois : 81,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89.24 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 900(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 799 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 020 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 818
Revenus locatifs : +9 799
Charges déductibles : -47 818
Résultat foncier Année 1 : -38 019(Déficit de 38 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 619
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 918 €/an
Revenus locatifs : +9 799
Charges déductibles : -5 918
Résultat foncier Années 2+ : 3 881 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16618.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 79947 8224 459-38 02321 400 €16 623 €16 623 €
29 9955 8024 3394 193--12 430 €
310 1955 6774 2144 518--7 912 €
410 3995 5494 0864 850--3 061 €
510 6075 4163 9535 191---
610 8195 2783 8155 541---
711 0355 1373 6745 899---
811 2564 9903 5276 266---
911 4814 8393 3766 643---
1011 7114 6823 2197 029---
1111 9454 5213 0587 425---
1212 1844 3542 8917 830---
1312 4284 1812 7188 247---
1412 6764 0032 5408 674---
1512 9303 8182 3569 111---
1613 1883 6282 1659 560---
1713 4523 4321 96910 021---
1813 7213 2281 76510 493---
1913 9963 0191 55610 977---
2014 2752 8021 33911 474---
2114 5612 5781 11511 983---
2214 8522 34688312 506---
2315 1492 10764413 042---
2415 4521 86039713 592---
2515 7611 60414114 157---
TOTAL313 869142 67064 196171 19921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 199
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 058-6 420+8 478
2+2 0580+2 058
3+2 0580+2 058
4+2 0580+2 058
5+2 058+639+1 419
6+2 058+1 662+396
7+2 058+1 770+288
8+2 058+1 880+178
9+2 058+1 993+65
10+2 058+2 109-51
11+2 058+2 227-169
12+2 058+2 349-291
13+2 058+2 474-416
14+2 058+2 602-544
15+2 058+2 733-675
16+2 058+2 868-810
17+2 058+3 006-948
18+2 058+3 148-1 090
19+2 058+3 293-1 235
20+2 058+3 442-1 384
21+2 058+3 595-1 537
22+2 058+3 752-1 694
23+2 058+3 913-1 855
24+2 058+4 078-2 020
25+2 058+4 247-2 189
Total+51 450+51 360+90
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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