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Maison 5 pièces 70 m²

VilleCommentry (03)
Surface70m²
Coût Total94 980€
Loyer Annuel5 414€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 871,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 70 m²

EXCLUSIVITE COMMENTRY, idéalement située face à de vastes espaces verts, venez mettre votre patte dans cette maison fonctionnelle et bien entretenue. Vous pourrez bénéficier de 3 pièces de vie, deux chambres et une salle d'eau qui mériterait un coup de jeune. En revanche, l'électricité et les menuiseries extérieures ont été revues. Un atelier ravira les bricoleurs et le jardin est dédié aux figuiers... Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr JCM immobilier, vos projets sur mesure.

Surface : 70 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/03/2026

Consommation énergie primaire : 203 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 300 € et 1 758 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.288303, 2.743316
Total : 94 980€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 29 100€
Valeur du bien : 90 100€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5414€/an
Fourchette totale : 342€ - 595€/mois
Fourchette annuelle : 4103€ - 7144€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :863,21 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 425 €
Prix d'achat :61 000 €
Décote à l'achat :+575€ (+1.0%)
Marge achat-revente :-34 555€ (-57.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 490,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 177,11€
Coût de l'assurance :8 073,30€
Taxe foncière : 541,38€/an
Soit par mois : 45,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments usés
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation des chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (peinture et revêtement de sol inclus)
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (peinture incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commentry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 030 €
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -33 030 €
Résultat foncier Année 1 : -27 616 €(Déficit de 27 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 930 €/an
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -3 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6216.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 414 €33 033 €3 069 €-27 619 €21 400 €6 219 €6 219 €
25 522 €3 850 €2 986 €1 672 €--4 547 €
35 633 €3 764 €2 900 €1 868 €--2 679 €
45 745 €3 676 €2 812 €2 069 €--610 €
55 860 €3 584 €2 720 €2 276 €---
65 977 €3 490 €2 626 €2 487 €---
76 097 €3 392 €2 528 €2 705 €---
86 219 €3 291 €2 427 €2 927 €---
96 343 €3 187 €2 323 €3 156 €---
106 470 €3 080 €2 215 €3 390 €---
116 599 €2 968 €2 104 €3 631 €---
126 731 €2 853 €1 989 €3 878 €---
136 866 €2 735 €1 870 €4 131 €---
147 003 €2 612 €1 748 €4 391 €---
157 143 €2 485 €1 621 €4 658 €---
167 286 €2 354 €1 490 €4 932 €---
177 432 €2 219 €1 355 €5 213 €---
187 581 €2 079 €1 215 €5 501 €---
197 732 €1 935 €1 070 €5 798 €---
207 887 €1 786 €921 €6 101 €---
218 045 €1 631 €767 €6 413 €---
228 206 €1 472 €608 €6 734 €---
238 370 €1 307 €443 €7 062 €---
248 537 €1 137 €273 €7 400 €---
258 708 €962 €97 €7 746 €---
TOTAL173 407 €94 885 €44 177 €78 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 137 €-6 420 €+7 557 €
2+1 137 €0 €+1 137 €
3+1 137 €0 €+1 137 €
4+1 137 €0 €+1 137 €
5+1 137 €+500 €+637 €
6+1 137 €+746 €+391 €
7+1 137 €+811 €+326 €
8+1 137 €+878 €+259 €
9+1 137 €+947 €+190 €
10+1 137 €+1 017 €+120 €
11+1 137 €+1 089 €+48 €
12+1 137 €+1 163 €-26 €
13+1 137 €+1 239 €-102 €
14+1 137 €+1 317 €-180 €
15+1 137 €+1 397 €-260 €
16+1 137 €+1 480 €-343 €
17+1 137 €+1 564 €-427 €
18+1 137 €+1 650 €-513 €
19+1 137 €+1 739 €-602 €
20+1 137 €+1 830 €-693 €
21+1 137 €+1 924 €-787 €
22+1 137 €+2 020 €-883 €
23+1 137 €+2 119 €-982 €
24+1 137 €+2 220 €-1 083 €
25+1 137 €+2 324 €-1 187 €
Total+28 425 €+23 557 €+4 868 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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