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Maison 5 pièces 122 m²

Bien expiré
VilleDorat (87)
Surface122m²
Coût Total122 748€
Loyer Annuel10 063€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 600 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 586,89 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 122 m² - Maison avec 4 chambres, petite cours et garage

A30148DB87 - La maison est spacieuse sur 3 niveau avec cuisine, salon, 4 chambres, salle de bains et wc. Il besoin quelques travaux pour finir les pieces. Il y a un jardin derrière de la maison et aussi derrière de la garage (48m² approx).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A30148DB87 Date de réalisation du diagnostic : 09/02/2024 Prix hors honoraires : 65 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 699 € et 2 299 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Dorat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87210
Coordonnées : 46.215820, 1.078675
Total : 122 748€
Prix d'acquisition : 71 600€
Travaux : 45 420€
Valeur du bien : 117 020€
Frais de notaire : 5 728€
Coût estimé : 5 728€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10063€/an
Fourchette totale : 645€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 7742€ - 13078€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :587,84 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 716 €
Prix d'achat :71 600 €
Décote à l'achat :-116€ (-0.2%)
Marge achat-revente :-51 032€ (-71.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 748€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 603,63€
Coût de l'assurance :10 740,45€
Taxe foncière : 1 006,26€/an
Soit par mois : 83,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 734,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 420 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 820€
    Isolation combles: 122 m² × 60€/m² = 7320€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€/fenêtre = 10500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dorat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 063 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 748 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 098 €
Revenus locatifs : +10 063 €
Charges déductibles : -51 098 €
Résultat foncier Année 1 : -41 036 €(Déficit de 41 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 678 €/an
Revenus locatifs : +10 063 €
Charges déductibles : -5 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 384 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19635.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 540 €(65% de 71 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 692 €/an
Calcul : 46 540 € × 3,636% = 1 692 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 063 €51 102 €4 246 €-41 040 €21 400 €19 640 €19 640 €
210 264 €5 571 €4 135 €4 693 €--14 947 €
310 469 €5 456 €4 020 €5 013 €--9 933 €
410 679 €5 336 €3 901 €5 342 €--4 591 €
510 892 €5 213 €3 777 €5 679 €---
611 110 €5 085 €3 649 €6 025 €---
711 332 €4 952 €3 517 €6 380 €---
811 559 €4 815 €3 379 €6 743 €---
911 790 €4 673 €3 237 €7 117 €---
1012 026 €4 526 €3 090 €7 500 €---
1112 266 €4 374 €2 938 €7 893 €---
1212 512 €4 216 €2 780 €8 296 €---
1312 762 €4 053 €2 617 €8 709 €---
1413 017 €3 883 €2 447 €9 134 €---
1513 277 €3 708 €2 272 €9 569 €---
1613 543 €3 527 €2 091 €10 016 €---
1713 814 €3 339 €1 903 €10 475 €---
1814 090 €3 144 €1 708 €10 946 €---
1914 372 €2 943 €1 507 €11 429 €---
2014 659 €2 734 €1 298 €11 925 €---
2114 953 €2 518 €1 082 €12 435 €---
2215 252 €2 294 €858 €12 957 €---
2315 557 €2 062 €626 €13 494 €---
2415 868 €1 822 €386 €14 045 €---
2516 185 €1 574 €138 €14 611 €---
TOTAL322 309 €142 921 €61 604 €179 388 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 113 €-6 420 €+8 533 €
2+2 113 €0 €+2 113 €
3+2 113 €0 €+2 113 €
4+2 113 €0 €+2 113 €
5+2 113 €+326 €+1 787 €
6+2 113 €+1 807 €+306 €
7+2 113 €+1 914 €+199 €
8+2 113 €+2 023 €+90 €
9+2 113 €+2 135 €-22 €
10+2 113 €+2 250 €-137 €
11+2 113 €+2 368 €-255 €
12+2 113 €+2 489 €-376 €
13+2 113 €+2 613 €-500 €
14+2 113 €+2 740 €-627 €
15+2 113 €+2 871 €-758 €
16+2 113 €+3 005 €-892 €
17+2 113 €+3 143 €-1 030 €
18+2 113 €+3 284 €-1 171 €
19+2 113 €+3 429 €-1 316 €
20+2 113 €+3 578 €-1 465 €
21+2 113 €+3 730 €-1 617 €
22+2 113 €+3 887 €-1 774 €
23+2 113 €+4 048 €-1 935 €
24+2 113 €+4 214 €-2 101 €
25+2 113 €+4 383 €-2 270 €
Total+52 825 €+53 816 €+-991 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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