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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAngeac-charente, Bassac, Birac, Bonneuil, Bouteville, Châteauneuf-sur-charente, Graves-saint-amant, Ladiville, Malaville, Mosnac, Nonaville, Saint-simeux, Saint-simon, Touzac, Vibrac, Viville, Éraville (16)
Surface179m²
Coût Total175 980€
Loyer Annuel15 836€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 179 m²
Prix au m² : 854,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 52 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon

Située à 6KM du centre de CHATEAUNEUF et de ses commodités, cette charmante maison de caractère en parfait état général, séduira les amateurs d'authenticité à la recherche d'un bien offrant de multiples possibilités. Son véritable atout réside dans sa configuration actuelle en 2 habitations indépendantes : l'une de 114,5m² l'autre de 61m². L'une d'elles était précédemment louée 550€/mois, offrant ainsi une opportunité intéressante de revenu locatif tout en conservant un logement principal. Selon vos projets, vous pourrez également réunir très facilement les 2 logements afin de créer une vaste maison familiale de caractère, sans travaux importants de réaménagement. L'espace extérieur, la grange attenante et le garage 2 places finiront de vous convaincre de l'opportunité à ne pas manquer ! Cette propriété s'adapte aussi bien à un projet de résidence principale avec complément de revenus, qu'à un investissement locatif ou à l'accueil d'une famille souhaitant disposer d'un espace indépendant pour un proche ou une activité. A découvrir sans tarder pour profiter d'un bien de caractère, évolutif et offrant un réel potentiel. PIERRES DE CHARENTES Vivre en Province

Ville : Angeac-charente, Bassac, Birac, Bonneuil, Bouteville, Châteauneuf-sur-charente, Graves-saint-amant, Ladiville, Malaville, Mosnac, Nonaville, Saint-simeux, Saint-simon, Touzac, Vibrac, Viville, Éraville
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16120
Coordonnées : 45.562520, -0.104577
Total : 175 980€
Prix d'acquisition : 153 000€
Travaux : 10 740€
Valeur du bien : 163 740€
Frais de notaire : 12 240€
Coût estimé : 12 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 179m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1320€/mois
Loyer annuel estimé : 15836€/an
Fourchette totale : 1057€ - 1648€/mois
Fourchette annuelle : 12681€ - 19775€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 287,45 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :230 454 €
Prix d'achat :153 000 €
Décote à l'achat :-77 454€ (-33.6%)
Marge achat-revente :54 474€ (23.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 906,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 690,31€
Coût de l'assurance :13 198,50€
Taxe foncière : 1 583,56€/an
Soit par mois : 131,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 550,00€/mois
Soit par an : 6 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 319,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 588,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 179 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 179 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE, peut gagner 1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques - sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 179 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 740 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 740€
    Isolation des combles: 179 m² × 60€/m² = 10740€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 10 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 320 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 836 €/an
Calcul : 1 320 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 980 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 584 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 600 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 184 €
Revenus locatifs : +15 836 €
Charges déductibles : -25 184 €
Résultat foncier Année 1 : -9 348 €(Déficit de 9 348 €)
Imputable sur revenu global : 9 348 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 444 €/an
Revenus locatifs : +15 836 €
Charges déductibles : -14 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 392 €/an
Prix d'achat du bien : 153 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450 €(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 836 €25 190 €5 738 €-9 354 €9 354 €--
216 152 €14 295 €5 584 €1 857 €---
316 475 €14 136 €5 424 €2 340 €---
416 805 €13 971 €5 259 €2 834 €---
517 141 €13 800 €5 089 €3 341 €---
617 484 €13 624 €4 912 €3 860 €---
717 834 €13 442 €4 730 €4 392 €---
818 190 €13 254 €4 542 €4 936 €---
918 554 €13 059 €4 348 €5 495 €---
1018 925 €12 858 €4 147 €6 067 €---
1119 304 €12 651 €3 939 €6 653 €---
1219 690 €12 436 €3 724 €7 254 €---
1320 083 €12 214 €3 503 €7 869 €---
1420 485 €11 985 €3 273 €8 500 €---
1520 895 €11 748 €3 036 €9 147 €---
1621 313 €11 503 €2 791 €9 810 €---
1721 739 €11 250 €2 538 €10 489 €---
1822 174 €10 988 €2 277 €11 186 €---
1922 617 €10 718 €2 006 €11 900 €---
2023 070 €10 438 €1 727 €12 631 €---
2123 531 €10 149 €1 438 €13 382 €---
2224 002 €9 851 €1 139 €14 151 €---
2324 482 €9 542 €831 €14 939 €---
2424 971 €9 224 €512 €15 748 €---
2525 471 €8 894 €183 €16 577 €---
TOTAL507 220 €311 218 €82 690 €196 002 €9 354 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 806 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 002 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 325 €-2 806 €+6 131 €
2+3 325 €+557 €+2 768 €
3+3 325 €+702 €+2 623 €
4+3 325 €+850 €+2 475 €
5+3 325 €+1 002 €+2 323 €
6+3 325 €+1 158 €+2 167 €
7+3 325 €+1 317 €+2 008 €
8+3 325 €+1 481 €+1 844 €
9+3 325 €+1 648 €+1 677 €
10+3 325 €+1 820 €+1 505 €
11+3 325 €+1 996 €+1 329 €
12+3 325 €+2 176 €+1 149 €
13+3 325 €+2 361 €+964 €
14+3 325 €+2 550 €+775 €
15+3 325 €+2 744 €+581 €
16+3 325 €+2 943 €+382 €
17+3 325 €+3 147 €+178 €
18+3 325 €+3 356 €-31 €
19+3 325 €+3 570 €-245 €
20+3 325 €+3 789 €-464 €
21+3 325 €+4 014 €-689 €
22+3 325 €+4 245 €-920 €
23+3 325 €+4 482 €-1 157 €
24+3 325 €+4 724 €-1 399 €
25+3 325 €+4 973 €-1 648 €
Total+83 125 €+58 801 €+24 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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