Appartement à vendre

VilleSaint-Pierre (974)

Surface54m²

Coût Total182 020€

Loyer Annuel8 722€

Rentabilité4.79%

Cashflow/mois-281€

Prix : 109 000 €

Surface : 54 m²

Prix au m² : 2 018,52 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 5

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Disponible à partir du 25/08/2026, RDC, 2 chambres, Terrasse, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T3 avec cour – Idéal premier achat ou investissement

Idéalement situé. à proximité immédiate des commerces. des écoles et de toutes les commodités. cet appartement en rez-de-jardin offre un beau potentiel après rénovation.

Il se compose de :

2 chambres.
un salon / salle à manger.
une cuisine fermée.
une salle de douche.
un WC séparé.
une véranda.

Vous bénéficierez également d'une cour à usage privatif (sans droit de propriété).

Des travaux de remise en état sont à prévoir. notamment les peintures et l'installation électrique. permettant de personnaliser le logement selon vos envies.

Les + :

Rez-de-jardin.
Secteur recherché.
Aucune charge de copropriété.
Absence de syndic.

Une belle opportunité pour les acquéreurs souhaitant créer un logement à leur image ou réaliser un investissement.

Ville : Saint-Pierre

Département : La Réunion

Région : La Réunion

Code postal : 97432

Coordonnées : -21.305630, 55.503801

Total : 182 020€

Prix d'acquisition : 109 000€

Travaux : 64 300€

Valeur du bien : 173 300€

Frais de notaire : 8 720€

Coût estimé : 8 720€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 54m²

Loyer prédit : 13.46€/m²/mois

Fourchette : 10.33€ - 17.54€/m²/mois

Loyer total estimé : 727€/mois

Loyer annuel estimé : 8722€/an

Fourchette totale : 558€ - 947€/mois

Fourchette annuelle : 6694€ - 11364€/an

Rentabilité brute :4.79%

Fourchette de rentabilité :3.68% - 6.24%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :3 188,17 €/m²

Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :172 161 €

Prix d'achat :109 000 €

Décote à l'achat :-63 161€ (-36.7%)

Marge achat-revente :-9 859€ (-5.7%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :182 020€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,21€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.20%

Assurance emprunteur :53,09€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 935,30€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 643,80€

Coût de l'assurance :15 926,75€

Taxe foncière : 872,16€/an

Soit par mois : 72,68€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 726,80€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 007,98€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-281,18€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 54 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: environ 25 m²

Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

ÉlectricitéOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement

Quantité: 1 installation

Raison: État 2/5 visible - nécessité de mise aux normes électriques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 300 €(1 191 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
Menuiseries:6 500€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (inclut main d'œuvre)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
Cuisine:20 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (inclut main d'œuvre)
Salle de bain:10 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
Chambres - Revêtement sol:1 500€
Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Chambres - Peinture:1 200€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
Salon - Peinture:1 500€
Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Électricité:8 100€
Mise aux normes électricité: 54 m² × 150€/m² = 8100€ (inclut main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 727 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 722 €/an

Calcul : 727 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 748 €/an

Base de calcul : Emprunt de 182 020 € à 3.20% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 637 €/an

Calcul : 53 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 300 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 558 €

Revenus locatifs : +8 722 €

Charges déductibles : -71 558 €

Résultat foncier Année 1 : -62 836 €(Déficit de 62 836 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 41 436 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 258 €/an

Revenus locatifs : +8 722 €

Charges déductibles : -7 258 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 464 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41436.11 € reporté.

Prix d'achat du bien : 109 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 576 €/an

Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 722 €	71 563 €	5 754 €	-62 842 €	21 400 €	41 442 €	41 442 €
2	8 896 €	7 106 €	5 597 €	1 790 €	-	-	39 652 €
3	9 074 €	6 944 €	5 435 €	2 129 €	-	-	37 523 €
4	9 255 €	6 777 €	5 268 €	2 478 €	-	-	35 045 €
5	9 441 €	6 604 €	5 095 €	2 836 €	-	-	32 209 €
6	9 629 €	6 426 €	4 917 €	3 203 €	-	-	29 005 €
7	9 822 €	6 242 €	4 733 €	3 580 €	-	-	25 426 €
8	10 018 €	6 052 €	4 543 €	3 966 €	-	-	21 459 €
9	10 219 €	5 856 €	4 346 €	4 363 €	-	-	17 096 €
10	10 423 €	5 653 €	4 144 €	4 770 €	-	-	12 326 €
11	10 632 €	5 444 €	3 935 €	5 188 €	-	-	7 138 €
12	10 844 €	5 228 €	3 719 €	5 616 €	-	-	-
13	11 061 €	5 005 €	3 496 €	6 056 €	-	-	-
14	11 282 €	4 774 €	3 265 €	6 508 €	-	-	-
15	11 508 €	4 537 €	3 028 €	6 971 €	-	-	-
16	11 738 €	4 291 €	2 782 €	7 447 €	-	-	-
17	11 973 €	4 038 €	2 529 €	7 935 €	-	-	-
18	12 212 €	3 776 €	2 267 €	8 436 €	-	-	-
19	12 457 €	3 506 €	1 997 €	8 951 €	-	-	-
20	12 706 €	3 227 €	1 718 €	9 479 €	-	-	-
21	12 960 €	2 939 €	1 430 €	10 021 €	-	-	-
22	13 219 €	2 642 €	1 132 €	10 577 €	-	-	-
23	13 483 €	2 335 €	825 €	11 149 €	-	-	-
24	13 753 €	2 018 €	509 €	11 735 €	-	-	-
25	14 028 €	1 690 €	181 €	12 338 €	-	-	-
TOTAL	279 354 €	184 674 €	82 644 €	94 680 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 680 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 722 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 832 €	-6 420 €	+8 252 €
2	+1 832 €	0 €	+1 832 €
3	+1 832 €	0 €	+1 832 €
4	+1 832 €	0 €	+1 832 €
5	+1 832 €	0 €	+1 832 €
6	+1 832 €	0 €	+1 832 €
7	+1 832 €	0 €	+1 832 €
8	+1 832 €	0 €	+1 832 €
9	+1 832 €	0 €	+1 832 €
10	+1 832 €	0 €	+1 832 €
11	+1 832 €	0 €	+1 832 €
12	+1 832 €	+1 685 €	+147 €
13	+1 832 €	+1 817 €	+15 €
14	+1 832 €	+1 952 €	-120 €
15	+1 832 €	+2 091 €	-259 €
16	+1 832 €	+2 234 €	-402 €
17	+1 832 €	+2 380 €	-548 €
18	+1 832 €	+2 531 €	-699 €
19	+1 832 €	+2 685 €	-853 €
20	+1 832 €	+2 844 €	-1 012 €
21	+1 832 €	+3 006 €	-1 174 €
22	+1 832 €	+3 173 €	-1 341 €
23	+1 832 €	+3 345 €	-1 513 €
24	+1 832 €	+3 521 €	-1 689 €
25	+1 832 €	+3 701 €	-1 869 €
Total	+45 800 €	+30 545 €	+15 255 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Annonces disponibles