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Appartement T2 résidence

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface50m²
Coût Total124 160€
Loyer Annuel8 242€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 78 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 560 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend T2. 50m2. Avec cave, 3eme étage, résidence accès parking fermé et vidéo surveillée. Gardien en place Résidence très entretenue au calme À deux pas de Tours. Chauffage,eau chaude collectif.(Biomasse .) Locataire en place

(Professionnels de l’immobilier s’abstenir merci.)

Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.394800, 0.719170
Total : 124 160€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 39 920€
Valeur du bien : 117 920€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 13.74€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 16.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 687€/mois
Loyer annuel estimé : 8242€/an
Fourchette totale : 562€ - 839€/mois
Fourchette annuelle : 6749€ - 10066€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 619,05 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 953 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-2 953€ (-3.6%)
Marge achat-revente :-43 207€ (-53.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :606,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 642,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 749,32€
Coût de l'assurance :10 864,00€
Taxe foncière : 824,22€/an
Soit par mois : 68,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 686,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuel remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 920 €(798 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambre: 12 m² × 60€ = 720€, Main d'œuvre: 80€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 242 €/an
Calcul : 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 824 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 186 €
Revenus locatifs : +8 242 €
Charges déductibles : -45 186 €
Résultat foncier Année 1 : -36 944 €(Déficit de 36 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 544 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 266 €/an
Revenus locatifs : +8 242 €
Charges déductibles : -5 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 976 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15544.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 242 €45 190 €4 011 €-36 948 €21 400 €15 548 €15 548 €
28 407 €5 162 €3 903 €3 245 €--12 303 €
38 575 €5 050 €3 791 €3 525 €--8 777 €
48 747 €4 934 €3 675 €3 813 €--4 965 €
58 922 €4 815 €3 556 €4 107 €--858 €
69 100 €4 691 €3 432 €4 409 €---
79 282 €4 563 €3 305 €4 719 €---
89 468 €4 432 €3 173 €5 036 €---
99 657 €4 295 €3 037 €5 362 €---
109 850 €4 155 €2 896 €5 695 €---
1110 047 €4 009 €2 750 €6 038 €---
1210 248 €3 859 €2 600 €6 389 €---
1310 453 €3 704 €2 445 €6 749 €---
1410 662 €3 543 €2 285 €7 119 €---
1510 875 €3 378 €2 119 €7 498 €---
1611 093 €3 207 €1 948 €7 886 €---
1711 315 €3 030 €1 771 €8 285 €---
1811 541 €2 847 €1 588 €8 694 €---
1911 772 €2 658 €1 399 €9 114 €---
2012 007 €2 463 €1 204 €9 544 €---
2112 247 €2 261 €1 003 €9 986 €---
2212 492 €2 053 €794 €10 439 €---
2312 742 €1 838 €579 €10 904 €---
2412 997 €1 616 €357 €11 381 €---
2513 257 €1 386 €127 €11 871 €---
TOTAL264 000 €129 139 €57 749 €134 861 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 731 €-6 420 €+8 151 €
2+1 731 €0 €+1 731 €
3+1 731 €0 €+1 731 €
4+1 731 €0 €+1 731 €
5+1 731 €0 €+1 731 €
6+1 731 €+1 065 €+666 €
7+1 731 €+1 416 €+315 €
8+1 731 €+1 511 €+220 €
9+1 731 €+1 608 €+123 €
10+1 731 €+1 709 €+22 €
11+1 731 €+1 811 €-80 €
12+1 731 €+1 917 €-186 €
13+1 731 €+2 025 €-294 €
14+1 731 €+2 136 €-405 €
15+1 731 €+2 249 €-518 €
16+1 731 €+2 366 €-635 €
17+1 731 €+2 486 €-755 €
18+1 731 €+2 608 €-877 €
19+1 731 €+2 734 €-1 003 €
20+1 731 €+2 863 €-1 132 €
21+1 731 €+2 996 €-1 265 €
22+1 731 €+3 132 €-1 401 €
23+1 731 €+3 271 €-1 540 €
24+1 731 €+3 414 €-1 683 €
25+1 731 €+3 561 €-1 830 €
Total+43 275 €+40 458 €+2 817 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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