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Appartement à vendre

VilleMorlaix (29)
Surface54m²
Coût Total106 200€
Loyer Annuel8 002€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 574,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, 2 balcons

Dans une petite copropriété de 4 étages APPARTEMENT au 1er Etage très lumineux comprenant :

  • Une entrée avec 2 placard
  • Un WC séparé
  • une grande cuisine aménagée ouverte sur Séjour avec balcon et fenetre double vitrage
  • une chambre avec placard et fenetre double vitrage
  • une salle de bains refaite à neuf
  • un cellier avec 2placards et emplacement machine à laver
  • local de sèche linge fermé avec lave main
  • une cave chauffage central et eau chaude au gaz individuel nous restons à votre disposition pour tout complément d'information et effectuer une visite éventuelle
Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Coordonnées : 48.577775, -3.828828
Total : 106 200€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 99 400€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.35€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 15.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 8002€/an
Fourchette totale : 525€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 6303€ - 10159€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 425,53 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 979 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+8 021€ (+10.4%)
Marge achat-revente :-29 221€ (-38.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :38,94€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 567,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 445,60€
Coût de l'assurance :11 682,00€
Taxe foncière : 800,19€/an
Soit par mois : 66,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 634,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage central au gaz individuel existant
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 2 fenêtres (salon et chambre)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des installations sanitaires et carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 900€ = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:400€
    Peinture murs/plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:800€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Morlaix). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les coûts sont basés sur les estimations actuelles du marché.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 002 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 200 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 285 €
Revenus locatifs : +8 002 €
Charges déductibles : -19 285 €
Résultat foncier Année 1 : -11 283 €(Déficit de 11 283 €)
Imputable sur revenu global : 11 283 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 885 €/an
Revenus locatifs : +8 002 €
Charges déductibles : -4 885 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 117 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 002 €19 289 €3 621 €-11 287 €11 287 €--
28 162 €4 793 €3 526 €3 369 €---
38 325 €4 694 €3 427 €3 631 €---
48 492 €4 592 €3 324 €3 900 €---
58 662 €4 486 €3 219 €4 176 €---
68 835 €4 376 €3 109 €4 458 €---
79 011 €4 263 €2 995 €4 749 €---
89 192 €4 145 €2 878 €5 046 €---
99 376 €4 024 €2 756 €5 352 €---
109 563 €3 898 €2 631 €5 665 €---
119 754 €3 768 €2 500 €5 986 €---
129 949 €3 633 €2 366 €6 316 €---
1310 148 €3 494 €2 226 €6 655 €---
1410 351 €3 349 €2 082 €7 002 €---
1510 558 €3 200 €1 932 €7 359 €---
1610 770 €3 045 €1 778 €7 724 €---
1710 985 €2 885 €1 617 €8 100 €---
1811 205 €2 719 €1 452 €8 485 €---
1911 429 €2 548 €1 280 €8 881 €---
2011 657 €2 370 €1 103 €9 287 €---
2111 890 €2 186 €919 €9 704 €---
2212 128 €1 996 €729 €10 132 €---
2312 371 €1 799 €532 €10 572 €---
2412 618 €1 595 €328 €11 023 €---
2512 871 €1 384 €117 €11 486 €---
TOTAL256 303 €98 532 €52 446 €157 771 €11 287 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 386 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 771 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 680 €-3 386 €+5 066 €
2+1 680 €+1 011 €+669 €
3+1 680 €+1 089 €+591 €
4+1 680 €+1 170 €+510 €
5+1 680 €+1 253 €+427 €
6+1 680 €+1 338 €+342 €
7+1 680 €+1 425 €+255 €
8+1 680 €+1 514 €+166 €
9+1 680 €+1 605 €+75 €
10+1 680 €+1 699 €-19 €
11+1 680 €+1 796 €-116 €
12+1 680 €+1 895 €-215 €
13+1 680 €+1 996 €-316 €
14+1 680 €+2 101 €-421 €
15+1 680 €+2 208 €-528 €
16+1 680 €+2 317 €-637 €
17+1 680 €+2 430 €-750 €
18+1 680 €+2 546 €-866 €
19+1 680 €+2 664 €-984 €
20+1 680 €+2 786 €-1 106 €
21+1 680 €+2 911 €-1 231 €
22+1 680 €+3 040 €-1 360 €
23+1 680 €+3 171 €-1 491 €
24+1 680 €+3 307 €-1 627 €
25+1 680 €+3 446 €-1 766 €
Total+42 000 €+47 331 €+-5 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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