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Vente appartement dans petite résidence

VilleIngwiller (67)
Surface54m²
Coût Total123 880€
Loyer Annuel8 217€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 86 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 592,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement lumineux F2 - 54 m2, 2ème étage sur 3, sans travaux, environnement verdoyant. Entrée, salle de douche avec placard, WC et placard. Sèche serviette électrique. Chambre avec dressing. Salon. Cuisine aménagée et équipée, four, réfrigérateur encastré, plaque induction, hotte, lave-vaisselle, lave-linge, congélateur. Sol carrelé sauf parquet dans la chambre. Grenier, Garage avec placards Chauffe électrique individuel. Fenêtres double vitrage, volets roulants. Fibre. .

Lave-vaisselle

Ville : Ingwiller
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67340
Coordonnées : 48.881460, 7.472870
Total : 123 880€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.22€ - 15.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8217€/an
Fourchette totale : 552€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6623€ - 10195€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,55€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 671,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 770,23€
Coût de l'assurance :14 865,60€
Taxe foncière : 821,68€/an
Soit par mois : 68,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage électrique individuel par une solution plus efficace (ex: pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et des appareils électroménagers pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage pour moderniser la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de modernisation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant pour rafraîchir le sol de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'apparence du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Ingwiller (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 217 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 595 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 735 €
Revenus locatifs : +8 217 €
Charges déductibles : -36 735 €
Résultat foncier Année 1 : -28 518 €(Déficit de 28 518 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 118 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 735 €/an
Revenus locatifs : +8 217 €
Charges déductibles : -5 735 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7117.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 217 €36 739 €4 322 €-28 522 €21 400 €7 122 €7 122 €
28 381 €5 626 €4 210 €2 755 €--4 367 €
38 549 €5 509 €4 093 €3 040 €--1 327 €
48 720 €5 388 €3 972 €3 332 €---
58 894 €5 263 €3 846 €3 631 €---
69 072 €5 133 €3 717 €3 939 €---
79 253 €4 998 €3 582 €4 255 €---
89 439 €4 859 €3 443 €4 579 €---
99 627 €4 715 €3 298 €4 913 €---
109 820 €4 565 €3 149 €5 255 €---
1110 016 €4 410 €2 994 €5 606 €---
1210 217 €4 250 €2 834 €5 967 €---
1310 421 €4 084 €2 667 €6 337 €---
1410 629 €3 911 €2 495 €6 718 €---
1510 842 €3 733 €2 317 €7 109 €---
1611 059 €3 548 €2 132 €7 510 €---
1711 280 €3 357 €1 941 €7 923 €---
1811 505 €3 159 €1 743 €8 347 €---
1911 736 €2 953 €1 537 €8 782 €---
2011 970 €2 741 €1 324 €9 230 €---
2112 210 €2 520 €1 104 €9 689 €---
2212 454 €2 292 €876 €10 162 €---
2312 703 €2 056 €639 €10 647 €---
2412 957 €1 811 €395 €11 146 €---
2513 216 €1 557 €141 €11 659 €---
TOTAL263 186 €129 178 €62 770 €134 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-6 420 €+8 146 €
2+1 726 €0 €+1 726 €
3+1 726 €0 €+1 726 €
4+1 726 €+601 €+1 125 €
5+1 726 €+1 089 €+637 €
6+1 726 €+1 182 €+544 €
7+1 726 €+1 277 €+449 €
8+1 726 €+1 374 €+352 €
9+1 726 €+1 474 €+252 €
10+1 726 €+1 576 €+150 €
11+1 726 €+1 682 €+44 €
12+1 726 €+1 790 €-64 €
13+1 726 €+1 901 €-175 €
14+1 726 €+2 015 €-289 €
15+1 726 €+2 133 €-407 €
16+1 726 €+2 253 €-527 €
17+1 726 €+2 377 €-651 €
18+1 726 €+2 504 €-778 €
19+1 726 €+2 635 €-909 €
20+1 726 €+2 769 €-1 043 €
21+1 726 €+2 907 €-1 181 €
22+1 726 €+3 049 €-1 323 €
23+1 726 €+3 194 €-1 468 €
24+1 726 €+3 344 €-1 618 €
25+1 726 €+3 498 €-1 772 €
Total+43 150 €+40 203 €+2 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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