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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface116m²
Coût Total240 540€
Loyer Annuel13 448€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 560,34 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 41 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, calme, Exposition nord

Blois Vienne, idéalement bien situé, au coeur de Blois, proximités commerces et écoles. Nous vous proposons cette maison ancienne de 117 m² habitables, aux volumes généreux, très bien isolée. Elle se compose d'une vaste pièce de vie avec cuisine aménagée équipée, d'une pièce pouvant servir de chambre ou bureau, WC et cellier. Côté étage: un grand palier, 4 chambres, salle de bains avec WC. Un garage complète ce bien. Maison familiale à saisir. Le bien se situe dans une cour commune d'une petite copropriété de 3 lots, pas de jardin., possibilité de manger à l'extérieur, devant le garage ou devant la maison. Pas de charge annuelle de copropriété, syndic bénévole seulement pour la cour.

Les ++:

  • Charme de l'ancien
  • Emplacement
  • Isolation de la maison
  • Entretenue et propre
Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.584721, 1.347239
Total : 240 540€
Prix d'acquisition : 181 000€
Travaux : 45 060€
Valeur du bien : 226 060€
Frais de notaire : 14 480€
Coût estimé : 14 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1121€/mois
Loyer annuel estimé : 13448€/an
Fourchette totale : 900€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 10802€ - 16744€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 932,57 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 179 €
Prix d'achat :181 000 €
Décote à l'achat :-43 179€ (-19.3%)
Marge achat-revente :-16 361€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 208,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :70,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 278,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 882,07€
Coût de l'assurance :21 047,25€
Taxe foncière : 1 344,83€/an
Soit par mois : 112,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 120,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 390,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 060 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 121 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 448 €/an
Calcul : 1 121 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 345 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 632 €
Revenus locatifs : +13 448 €
Charges déductibles : -55 632 €
Résultat foncier Année 1 : -42 183 €(Déficit de 42 183 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 783 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 572 €/an
Revenus locatifs : +13 448 €
Charges déductibles : -10 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20783.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 650 €(65% de 181 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 278 €/an
Calcul : 117 650 € × 3,636% = 4 278 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 448 €55 640 €8 393 €-42 191 €21 400 €20 791 €20 791 €
213 717 €10 361 €8 174 €3 357 €--17 435 €
313 992 €10 134 €7 947 €3 858 €--13 577 €
414 271 €9 899 €7 712 €4 373 €--9 204 €
514 557 €9 655 €7 469 €4 901 €--4 303 €
614 848 €9 403 €7 217 €5 445 €---
715 145 €9 142 €6 955 €6 003 €---
815 448 €8 872 €6 685 €6 576 €---
915 757 €8 591 €6 405 €7 166 €---
1016 072 €8 301 €6 114 €7 771 €---
1116 393 €8 000 €5 813 €8 393 €---
1216 721 €7 689 €5 502 €9 033 €---
1317 056 €7 366 €5 179 €9 690 €---
1417 397 €7 032 €4 845 €10 365 €---
1517 745 €6 685 €4 499 €11 059 €---
1618 100 €6 327 €4 140 €11 773 €---
1718 462 €5 955 €3 768 €12 507 €---
1818 831 €5 570 €3 383 €13 261 €---
1919 207 €5 171 €2 985 €14 036 €---
2019 592 €4 758 €2 572 €14 833 €---
2119 983 €4 331 €2 144 €15 653 €---
2220 383 €3 887 €1 701 €16 496 €---
2320 791 €3 428 €1 242 €17 362 €---
2421 207 €2 953 €766 €18 254 €---
2521 631 €2 460 €273 €19 171 €---
TOTAL430 753 €221 610 €121 882 €209 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 824 €-6 420 €+9 244 €
2+2 824 €0 €+2 824 €
3+2 824 €0 €+2 824 €
4+2 824 €0 €+2 824 €
5+2 824 €0 €+2 824 €
6+2 824 €+343 €+2 481 €
7+2 824 €+1 801 €+1 023 €
8+2 824 €+1 973 €+851 €
9+2 824 €+2 150 €+674 €
10+2 824 €+2 331 €+493 €
11+2 824 €+2 518 €+306 €
12+2 824 €+2 710 €+114 €
13+2 824 €+2 907 €-83 €
14+2 824 €+3 110 €-286 €
15+2 824 €+3 318 €-494 €
16+2 824 €+3 532 €-708 €
17+2 824 €+3 752 €-928 €
18+2 824 €+3 978 €-1 154 €
19+2 824 €+4 211 €-1 387 €
20+2 824 €+4 450 €-1 626 €
21+2 824 €+4 696 €-1 872 €
22+2 824 €+4 949 €-2 125 €
23+2 824 €+5 209 €-2 385 €
24+2 824 €+5 476 €-2 652 €
25+2 824 €+5 751 €-2 927 €
Total+70 600 €+62 743 €+7 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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