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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSchiltigheim (67)
Surface99m²
Coût Total229 620€
Loyer Annuel14 288€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 909,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Belle vue, Non meublé

À SCHILTIGHEIM - APPARTEMENT LOUÉ SPECIAL INVESTISSEURS CLE EN MAIN - 3EME ETAGE & TRAVERSANT - APPARTEMENT 4-5 PIECES SANS TRAVAUX A PREVOIR - BALCON/GARAGE/CAVE

Venez découvrir cet appartement 4-5 pièces de 99,88m² carrez situé en plein cœur de la commune de Schiltigheim, dans un un immeuble de 8 logements et comprenant un ascenseur.

Le bien est composé comme suit :

  • Une entrée.
  • Un salon/séjour lumineux d'une superficie d'environ 32m² avec balcon et vue dégagée.
  • Une cuisine indépendante et entièrement équipée.
  • Trois chambres de 10,18m² - 9,33m² - 16,26m².
  • Une salle d'eau avec douche, double vasque et branchements pour lave-linge et sèche-linge.
  • Un WC séparé.

Le bien est complété par un garage et une cave en sous-sol.

Chauffage et production d'eau chaude au gaz et collectif. DPE C/C

Cet appartement est loué et ne nécessite aucun travaux. Locataires sérieux et présents depuis plus de 20 ans. Loyer hors charges annuel : 12000 euros environ.

Pour tout renseignement et/ou pour organiser un Rendez-Vous, veuillez contacter Nicolas LEHMBECKER EI - LEHMBECKER IMMOBILIER - Marque dédiée de la société IMMOBILIER EMAIL SAS. Prix hors honoraires : 180000.0 euros Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 08/08/2026 par Nicolas Lehmbecker , RSAC 905404943 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Strasbourg

Ville : Schiltigheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67300
Coordonnées : 48.609315, 7.730937
Total : 229 620€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 214 500€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14288€/an
Fourchette totale : 952€ - 1489€/mois
Fourchette annuelle : 11429€ - 17863€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :66,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 192,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 894,92€
Coût de l'assurance :20 091,75€
Taxe foncière : 1 428,81€/an
Soit par mois : 119,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 190,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie si nécessaire et rafraîchissement de la cuisine avec des éléments datés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais un rafraîchissement léger pourrait être bénéfique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour maintenir l'esthétique.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état, mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie mise aux normes: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Carrelage (10 m²): 600€ (60€/m²), Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant (38 m²): 60€/m² × 38 = 2280€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Schiltigheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 212 €
Revenus locatifs : +14 288 €
Charges déductibles : -35 212 €
Résultat foncier Année 1 : -20 924 €(Déficit de 20 924 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 224 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 712 €/an
Revenus locatifs : +14 288 €
Charges déductibles : -9 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10224.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 288 €35 220 €7 487 €-20 931 €10 700 €10 231 €10 231 €
214 574 €9 518 €7 286 €5 056 €--5 176 €
314 865 €9 310 €7 077 €5 556 €---
415 163 €9 095 €6 862 €6 068 €---
515 466 €8 872 €6 640 €6 594 €---
615 775 €8 642 €6 410 €7 133 €---
716 091 €8 405 €6 172 €7 686 €---
816 413 €8 159 €5 927 €8 253 €---
916 741 €7 905 €5 673 €8 835 €---
1017 076 €7 643 €5 411 €9 432 €---
1117 417 €7 372 €5 140 €10 045 €---
1217 765 €7 092 €4 860 €10 673 €---
1318 121 €6 803 €4 570 €11 318 €---
1418 483 €6 503 €4 271 €11 980 €---
1518 853 €6 194 €3 962 €12 659 €---
1619 230 €5 875 €3 642 €13 355 €---
1719 614 €5 544 €3 312 €14 070 €---
1820 007 €5 203 €2 970 €14 804 €---
1920 407 €4 850 €2 618 €15 557 €---
2020 815 €4 485 €2 253 €16 330 €---
2121 231 €4 109 €1 876 €17 123 €---
2221 656 €3 719 €1 487 €17 937 €---
2322 089 €3 317 €1 084 €18 772 €---
2422 531 €2 901 €668 €19 630 €---
2522 982 €2 471 €238 €20 511 €---
TOTAL457 652 €189 207 €107 895 €268 445 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 000 €-3 210 €+6 210 €
2+3 000 €0 €+3 000 €
3+3 000 €+114 €+2 886 €
4+3 000 €+1 820 €+1 180 €
5+3 000 €+1 978 €+1 022 €
6+3 000 €+2 140 €+860 €
7+3 000 €+2 306 €+694 €
8+3 000 €+2 476 €+524 €
9+3 000 €+2 651 €+349 €
10+3 000 €+2 830 €+170 €
11+3 000 €+3 013 €-13 €
12+3 000 €+3 202 €-202 €
13+3 000 €+3 395 €-395 €
14+3 000 €+3 594 €-594 €
15+3 000 €+3 798 €-798 €
16+3 000 €+4 007 €-1 007 €
17+3 000 €+4 221 €-1 221 €
18+3 000 €+4 441 €-1 441 €
19+3 000 €+4 667 €-1 667 €
20+3 000 €+4 899 €-1 899 €
21+3 000 €+5 137 €-2 137 €
22+3 000 €+5 381 €-2 381 €
23+3 000 €+5 632 €-2 632 €
24+3 000 €+5 889 €-2 889 €
25+3 000 €+6 153 €-3 153 €
Total+75 000 €+80 534 €+-5 534 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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