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Exclusivité a vendre appartement t3 65 m2 83560 rians

Bien expiré
VilleFréjus (83)
Surface68
Coût Total160 460
Loyer Annuel11 947
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 014,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 68 m², 3 pièces

À vendre en exclusivité, en plein cœur du village de Rians, à proximité immédiate des commerces, écoles et parkings, agréable appartement de type 3 entièrement rénové, offrant une surface habitable d’environ 65 m2. Situé au 2? étage d’un immeuble, le bien propose une pièce de vie spacieuse d’environ 38 m2 avec cuisine ouverte, lumineuse et conviviale. L’Espace nuit se compose de deux chambres confortables, d’une salle d’eau moderne ainsi que d'un Wc indépendant. L’appartement a été rénové avec soin, garantissant une installation immédiate sans travaux à prévoir. Ce bien conviendra aussi bien à une résidence principale qu’à un investissement locatif. Pour plus de renseignements ou une visite, contactez l’agence Patrice Russo Immobilier !

Ville : Fréjus
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83600
Coordonnées : 43.432470, 6.735180
Total : 160 460
Prix d'acquisition : 137 000
Travaux : 12 500
Valeur du bien : 149 500
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 14.64€/m²/mois
Fourchette : 11.48€ - 18.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 996€/mois
Loyer annuel estimé : 11947€/an
Fourchette totale : 781€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 9371€ - 15230€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 836,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 419,23
Coût de l'assurance :14 040,25
Taxe foncière : 1 194,66€/an
Soit par mois : 99,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fréjus. Cuisine complète milieu de gamme estimée entre 8000€ et 12000€. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 996 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 947 €/an
Calcul : 996 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 460 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 547
Revenus locatifs : +11 947
Charges déductibles : -19 547
Résultat foncier Année 1 : -7 600(Déficit de 7 600 €)
Imputable sur revenu global : 7 600
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 047 €/an
Revenus locatifs : +11 947
Charges déductibles : -7 047
Résultat foncier Années 2+ : 4 900 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 94719 5525 296-7 6057 605 €--
212 1866 9105 1545 275---
312 4296 7645 0075 666---
412 6786 6124 8566 066---
512 9316 4564 6996 476---
613 1906 2944 5376 896---
713 4546 1264 3707 328---
813 7235 9534 1977 770---
913 9975 7744 0188 223---
1014 2775 5893 8338 689---
1114 5635 3973 6419 165---
1214 8545 2003 4439 655---
1315 1514 9953 23910 156---
1415 4544 7833 02710 671---
1515 7634 5652 80911 199---
1616 0794 3392 58211 740---
1716 4004 1052 34912 295---
1816 7283 8632 10712 865---
1917 0633 6131 85713 449---
2017 4043 3551 59914 049---
2117 7523 0881 33214 664---
2218 1072 8121 05515 296---
2318 4692 52677015 943---
2418 8392 23147416 608---
2519 2151 92516917 290---
TOTAL382 655132 82676 419249 8287 605Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 282
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 828
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 509-2 282+4 791
2+2 509+1 583+926
3+2 509+1 700+809
4+2 509+1 820+689
5+2 509+1 943+566
6+2 509+2 069+440
7+2 509+2 198+311
8+2 509+2 331+178
9+2 509+2 467+42
10+2 509+2 607-98
11+2 509+2 750-241
12+2 509+2 896-387
13+2 509+3 047-538
14+2 509+3 201-692
15+2 509+3 360-851
16+2 509+3 522-1 013
17+2 509+3 689-1 180
18+2 509+3 859-1 350
19+2 509+4 035-1 526
20+2 509+4 215-1 706
21+2 509+4 399-1 890
22+2 509+4 589-2 080
23+2 509+4 783-2 274
24+2 509+4 982-2 473
25+2 509+5 187-2 678
Total+62 725+74 949+-12 224
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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