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Détails du bien

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface62m²
Coût Total171 800€
Loyer Annuel13 842€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 15, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé à proximité du tram Henri Sappia et de l'accès à l'autoroute, dans la résidence le rouret, cet appartement est facile d'accès, rénové et fonctionnel, ce trois pièces lumineux est situé au 4ème étage d'un immeuble bien entretenu. L'entrée dessert la salle d'eau, la première chambre, la cuisine fermée, le séjour communique avec la deuxième chambre qui bénéficie d'un balcon. L'appartement dispose de placards aménagés et d'une cave.

A visiter sans tarder!!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 67 lots. Aucune procédure n'est en cours. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Bien présenté par Agences de France par délégation. Agences de France – SIREN : 899413603 – Titulaire de la carte T : 29012021000000009 non habilité à percevoir des fonds

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 171 800€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 4 400€
Valeur du bien : 159 400€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13842€/an
Fourchette totale : 820€ - 1623€/mois
Fourchette annuelle : 9839€ - 19472€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 106,06 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 576 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-161 576€ (-51.0%)
Marge achat-revente :144 776€ (45.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 910,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 221,39€
Coût de l'assurance :15 032,50€
Taxe foncière : 1 384,16€/an
Soit par mois : 115,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 153,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais un rafraîchissement peut être bénéfique.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, rafraîchissement optionnel.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - chambres en bon état, un rafraîchissement peut être bénéfique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais un rafraîchissement peut être bénéfique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 400 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:850€
    Peinture cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 25€/m² = 150€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€, Main d'œuvre: 1125€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué pour main d'œuvre). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 842 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 323 €
Revenus locatifs : +13 842 €
Charges déductibles : -12 323 €
Résultat foncier Année 1 : 1 519 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 923 €/an
Revenus locatifs : +13 842 €
Charges déductibles : -7 923 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 919 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 842 €12 329 €5 943 €1 513 €---
214 118 €7 773 €5 788 €6 345 €---
314 401 €7 612 €5 626 €6 789 €---
414 689 €7 445 €5 459 €7 244 €---
514 983 €7 272 €5 286 €7 711 €---
615 282 €7 093 €5 107 €8 189 €---
715 588 €6 907 €4 922 €8 681 €---
815 900 €6 715 €4 730 €9 184 €---
916 218 €6 516 €4 531 €9 701 €---
1016 542 €6 311 €4 325 €10 231 €---
1116 873 €6 097 €4 112 €10 776 €---
1217 210 €5 876 €3 891 €11 334 €---
1317 555 €5 648 €3 662 €11 907 €---
1417 906 €5 411 €3 426 €12 495 €---
1518 264 €5 166 €3 180 €13 098 €---
1618 629 €4 912 €2 926 €13 717 €---
1719 002 €4 649 €2 663 €14 353 €---
1819 382 €4 376 €2 391 €15 005 €---
1919 769 €4 094 €2 109 €15 675 €---
2020 165 €3 802 €1 817 €16 362 €---
2120 568 €3 500 €1 514 €17 068 €---
2220 979 €3 187 €1 201 €17 793 €---
2321 399 €2 862 €877 €18 537 €---
2421 827 €2 526 €541 €19 301 €---
2522 263 €2 178 €193 €20 085 €---
TOTAL443 352 €140 258 €86 221 €303 094 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 907 €+454 €+2 453 €
2+2 907 €+1 904 €+1 003 €
3+2 907 €+2 037 €+870 €
4+2 907 €+2 173 €+734 €
5+2 907 €+2 313 €+594 €
6+2 907 €+2 457 €+450 €
7+2 907 €+2 604 €+303 €
8+2 907 €+2 755 €+152 €
9+2 907 €+2 910 €-3 €
10+2 907 €+3 069 €-162 €
11+2 907 €+3 233 €-326 €
12+2 907 €+3 400 €-493 €
13+2 907 €+3 572 €-665 €
14+2 907 €+3 748 €-841 €
15+2 907 €+3 929 €-1 022 €
16+2 907 €+4 115 €-1 208 €
17+2 907 €+4 306 €-1 399 €
18+2 907 €+4 502 €-1 595 €
19+2 907 €+4 702 €-1 795 €
20+2 907 €+4 909 €-2 002 €
21+2 907 €+5 120 €-2 213 €
22+2 907 €+5 338 €-2 431 €
23+2 907 €+5 561 €-2 654 €
24+2 907 €+5 790 €-2 883 €
25+2 907 €+6 025 €-3 118 €
Total+72 675 €+90 928 €+-18 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 148 jours
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