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Maison à vendre

VilleFort-de-France (972)
Surface200m²
Coût Total412 254€
Loyer Annuel33 132€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 287 550 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 437,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, 1 place de parking, Pas de balcon, Non meublé

Maison de200 m2 transformée en local commercial comprenant un bureau, une grande salle aménageable des toilettes, une cafeteria un un deuxième espace de stockage. Vous pouvez faire tous type d' aménagement 'maison, bureau, agence , local commerciale, Dépôt, etc..'. Vous disposez aussi de place de parking privé et visiteur. A voir absolument.

Honoraires inclus de 6.5% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 270 000 euros. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Promptimmo : Patrice Laurenton Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Fort-de-France
Département : Martinique
Région : Martinique
Code postal : 97200
Coordonnées : 14.635634, -61.067153
Total : 412 254€
Prix d'acquisition : 287 550€
Travaux : 101 700€
Valeur du bien : 389 250€
Frais de notaire : 23 004€
Coût estimé : 23 004€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 13.80€/m²/mois
Fourchette : 8.57€ - 22.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2761€/mois
Loyer annuel estimé : 33132€/an
Fourchette totale : 1715€ - 4446€/mois
Fourchette annuelle : 20575€ - 53350€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 12.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 977,78 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :395 556 €
Prix d'achat :287 550 €
Décote à l'achat :-108 006€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-16 698€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :412 254€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 030,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :120,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 151,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 993,50€
Coût de l'assurance :36 072,23€
Taxe foncière : 3 313,16€/an
Soit par mois : 276,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 760,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 427,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :333,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité requise
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 200 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 700 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:30 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 150€/m² = 30000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant chambre: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Revêtement sol:4 800€
    Pose parquet flottant salon: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture - Rafraîchissement:8 000€
    Peinture murs/plafonds: 200 m² × 40€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fort-de-France. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 132 €/an
Calcul : 2 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 412 254 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 443 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 313 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 120 090 €
Revenus locatifs : +33 132 €
Charges déductibles : -120 090 €
Résultat foncier Année 1 : -86 958 €(Déficit de 86 958 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 558 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 390 €/an
Revenus locatifs : +33 132 €
Charges déductibles : -18 390 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65558.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 287 550 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 186 908 €(65% de 287 550 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 797 €/an
Calcul : 186 908 € × 3,636% = 6 797 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 132 €120 103 €13 647 €-86 971 €21 400 €65 571 €65 571 €
233 794 €18 038 €13 282 €15 756 €--49 815 €
334 470 €17 661 €12 905 €16 809 €--33 006 €
435 159 €17 271 €12 515 €17 889 €--15 118 €
535 863 €16 868 €12 112 €18 995 €---
636 580 €16 451 €11 695 €20 129 €---
737 312 €16 019 €11 263 €21 292 €---
838 058 €15 573 €10 817 €22 484 €---
938 819 €15 112 €10 356 €23 706 €---
1039 595 €14 636 €9 880 €24 960 €---
1140 387 €14 143 €9 387 €26 244 €---
1241 195 €13 633 €8 877 €27 562 €---
1342 019 €13 106 €8 350 €28 913 €---
1442 859 €12 561 €7 805 €30 298 €---
1543 716 €11 997 €7 241 €31 719 €---
1644 591 €11 415 €6 659 €33 176 €---
1745 483 €10 812 €6 056 €34 670 €---
1846 392 €10 189 €5 433 €36 203 €---
1947 320 €9 545 €4 789 €37 775 €---
2048 266 €8 879 €4 123 €39 388 €---
2149 232 €8 190 €3 434 €41 042 €---
2250 216 €7 478 €2 722 €42 738 €---
2351 221 €6 741 €1 985 €44 479 €---
2452 245 €5 980 €1 224 €46 265 €---
2553 290 €5 193 €437 €48 097 €---
TOTAL1 061 214 €417 595 €196 993 €643 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 643 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 958 €-6 420 €+13 378 €
2+6 958 €0 €+6 958 €
3+6 958 €0 €+6 958 €
4+6 958 €0 €+6 958 €
5+6 958 €+1 163 €+5 795 €
6+6 958 €+6 039 €+919 €
7+6 958 €+6 388 €+570 €
8+6 958 €+6 745 €+213 €
9+6 958 €+7 112 €-154 €
10+6 958 €+7 488 €-530 €
11+6 958 €+7 873 €-915 €
12+6 958 €+8 269 €-1 311 €
13+6 958 €+8 674 €-1 716 €
14+6 958 €+9 089 €-2 131 €
15+6 958 €+9 516 €-2 558 €
16+6 958 €+9 953 €-2 995 €
17+6 958 €+10 401 €-3 443 €
18+6 958 €+10 861 €-3 903 €
19+6 958 €+11 332 €-4 374 €
20+6 958 €+11 816 €-4 858 €
21+6 958 €+12 312 €-5 354 €
22+6 958 €+12 822 €-5 864 €
23+6 958 €+13 344 €-6 386 €
24+6 958 €+13 880 €-6 922 €
25+6 958 €+14 429 €-7 471 €
Total+173 950 €+193 086 €+-19 136 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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