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Immeuble 10 pièces 213 m²

VilleTulle (19)
Surface213m²
Coût Total202 500€
Loyer Annuel22 424€
Rentabilité11.07%
Cashflow/mois+508€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 500 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 856,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMEUBLE DE RAPPORT

Situé dans le quartier du Trech, à proximité immédiate des commodités, cet immeuble offre un fort potentiel d'investissement. Il se compose, en rez-de-chaussée, d'un duplex avec deux chambres ainsi que d'un appartement T2. Au premier étage, vous trouverez deux T2 dont un avec son balcon et au second étage, un T2 avec balcon. Une belle opportunité pour un investissement locatif. Un seul appartement est actuellement en location. Taxe foncière de 3452 €

Appelez SAGELAS Léa au [Coordonnées masquées] Référence annonce : T5902lsmr Date de réalisation du diagnostic : 11/05/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,35% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 170 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 080 € et 4 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.259330, 1.758247
Total : 202 500€
Prix d'acquisition : 182 500€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 187 900€
Frais de notaire : 14 600€
Coût estimé : 14 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1869€/mois
Loyer annuel estimé : 22424€/an
Fourchette totale : 1457€ - 2397€/mois
Fourchette annuelle : 17481€ - 28764€/an
Rentabilité brute :11.07%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 14.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :899,56 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 605 €
Prix d'achat :182 500 €
Décote à l'achat :-9 105€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-10 895€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 072,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 628,82€
Coût de l'assurance :17 718,75€
Taxe foncière : 3 452,00€/an
Soit par mois : 287,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 868,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 360,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :508,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité dans l'immeuble

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(25 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 424 €/an
Calcul : 1 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 559 €
Revenus locatifs : +22 424 €
Charges déductibles : -16 559 €
Résultat foncier Année 1 : 5 864 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 159 €/an
Revenus locatifs : +22 424 €
Charges déductibles : -11 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 264 €/an
Prix d'achat du bien : 182 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 625 €(65% de 182 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 314 €/an
Calcul : 118 625 € × 3,636% = 4 314 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 424 €16 566 €7 005 €5 858 €---
222 872 €10 982 €6 822 €11 890 €---
323 329 €10 792 €6 632 €12 537 €---
423 796 €10 596 €6 435 €13 200 €---
524 272 €10 392 €6 231 €13 880 €---
624 757 €10 181 €6 020 €14 577 €---
725 253 €9 962 €5 801 €15 290 €---
825 758 €9 736 €5 575 €16 022 €---
926 273 €9 501 €5 341 €16 771 €---
1026 798 €9 259 €5 098 €17 539 €---
1127 334 €9 007 €4 847 €18 327 €---
1227 881 €8 747 €4 586 €19 134 €---
1328 438 €8 478 €4 317 €19 961 €---
1429 007 €8 198 €4 038 €20 809 €---
1529 587 €7 909 €3 749 €21 678 €---
1630 179 €7 610 €3 449 €22 569 €---
1730 783 €7 300 €3 139 €23 483 €---
1831 398 €6 979 €2 818 €24 419 €---
1932 026 €6 646 €2 486 €25 380 €---
2032 667 €6 302 €2 141 €26 365 €---
2133 320 €5 946 €1 785 €27 374 €---
2233 987 €5 577 €1 416 €28 410 €---
2334 666 €5 194 €1 033 €29 472 €---
2435 360 €4 798 €638 €30 561 €---
2536 067 €4 388 €228 €31 679 €---
TOTAL718 232 €211 048 €101 629 €507 184 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 507 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 709 €+1 757 €+2 952 €
2+4 709 €+3 567 €+1 142 €
3+4 709 €+3 761 €+948 €
4+4 709 €+3 960 €+749 €
5+4 709 €+4 164 €+545 €
6+4 709 €+4 373 €+336 €
7+4 709 €+4 587 €+122 €
8+4 709 €+4 807 €-98 €
9+4 709 €+5 031 €-322 €
10+4 709 €+5 262 €-553 €
11+4 709 €+5 498 €-789 €
12+4 709 €+5 740 €-1 031 €
13+4 709 €+5 988 €-1 279 €
14+4 709 €+6 243 €-1 534 €
15+4 709 €+6 503 €-1 794 €
16+4 709 €+6 771 €-2 062 €
17+4 709 €+7 045 €-2 336 €
18+4 709 €+7 326 €-2 617 €
19+4 709 €+7 614 €-2 905 €
20+4 709 €+7 909 €-3 200 €
21+4 709 €+8 212 €-3 503 €
22+4 709 €+8 523 €-3 814 €
23+4 709 €+8 842 €-4 133 €
24+4 709 €+9 168 €-4 459 €
25+4 709 €+9 504 €-4 795 €
Total+117 725 €+152 155 €+-34 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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