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Appartement à vendre

VilleLaon (02)
Surface62m²
Coût Total99 220€
Loyer Annuel6 580€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 354,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 18 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Idéal investisseur ou 1ère acquisition!! Nous vous proposons un appartement au 5ème étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur d'une SH d'environ 62 m² comprenant une entrée couloir, un WC, une salle d'eau avec douche connectée, une cuisine meublée/équipée avec plaque connectée donnant sur une loggia, deux chambres et un salon/séjour. Et pour le stockage une cave complète le bien.

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.563965, 3.639623
Total : 99 220€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 92 500€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6580€/an
Fourchette totale : 439€ - 685€/mois
Fourchette annuelle : 5264€ - 8224€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :960,64 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 560 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :+24 440€ (+41.0%)
Marge achat-revente :-39 660€ (-66.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 513,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 149,22€
Coût de l'assurance :8 681,75€
Taxe foncière : 657,98€/an
Soit par mois : 54,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, car l'état est moyen.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol des chambres nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambres: 24 m² × 25€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture cuisine: 8 m² × 25€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 580 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 708 €
Revenus locatifs : +6 580 €
Charges déductibles : -12 708 €
Résultat foncier Année 1 : -6 128 €(Déficit de 6 128 €)
Imputable sur revenu global : 6 128 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 208 €/an
Revenus locatifs : +6 580 €
Charges déductibles : -4 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 372 €/an
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 580 €12 711 €3 206 €-6 131 €6 131 €--
26 711 €4 124 €3 119 €2 587 €---
36 846 €4 035 €3 030 €2 811 €---
46 982 €3 942 €2 937 €3 040 €---
57 122 €3 847 €2 842 €3 275 €---
67 265 €3 748 €2 743 €3 516 €---
77 410 €3 646 €2 641 €3 764 €---
87 558 €3 541 €2 536 €4 017 €---
97 709 €3 432 €2 427 €4 277 €---
107 863 €3 319 €2 314 €4 544 €---
118 021 €3 203 €2 198 €4 817 €---
128 181 €3 083 €2 078 €5 098 €---
138 345 €2 959 €1 954 €5 386 €---
148 512 €2 831 €1 826 €5 681 €---
158 682 €2 699 €1 693 €5 983 €---
168 855 €2 562 €1 557 €6 294 €---
179 033 €2 420 €1 415 €6 612 €---
189 213 €2 274 €1 269 €6 939 €---
199 398 €2 123 €1 118 €7 274 €---
209 585 €1 968 €962 €7 618 €---
219 777 €1 807 €801 €7 971 €---
229 973 €1 640 €635 €8 333 €---
2310 172 €1 468 €463 €8 704 €---
2410 376 €1 290 €285 €9 085 €---
2510 583 €1 107 €102 €9 476 €---
TOTAL210 752 €79 780 €46 149 €130 971 €6 131 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 839 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 382 €-1 839 €+3 221 €
2+1 382 €+776 €+606 €
3+1 382 €+843 €+539 €
4+1 382 €+912 €+470 €
5+1 382 €+983 €+399 €
6+1 382 €+1 055 €+327 €
7+1 382 €+1 129 €+253 €
8+1 382 €+1 205 €+177 €
9+1 382 €+1 283 €+99 €
10+1 382 €+1 363 €+19 €
11+1 382 €+1 445 €-63 €
12+1 382 €+1 529 €-147 €
13+1 382 €+1 616 €-234 €
14+1 382 €+1 704 €-322 €
15+1 382 €+1 795 €-413 €
16+1 382 €+1 888 €-506 €
17+1 382 €+1 984 €-602 €
18+1 382 €+2 082 €-700 €
19+1 382 €+2 182 €-800 €
20+1 382 €+2 285 €-903 €
21+1 382 €+2 391 €-1 009 €
22+1 382 €+2 500 €-1 118 €
23+1 382 €+2 611 €-1 229 €
24+1 382 €+2 726 €-1 344 €
25+1 382 €+2 843 €-1 461 €
Total+34 550 €+39 291 €+-4 741 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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