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Maison à vendre

VilleVillejuif (94)
Surface190m²
Coût Total531 320€
Loyer Annuel47 735€
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+699€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 441 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 2 321,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

Immobilier.notaires® et l'office notarial SAS Valérie EKERT, Éric ALEXANDRE et Aude PATARIN, Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - VILLEJUIF (94800)

Villejuif Centre Ville Maison ancienne à rafraichir d'environ 91.88 m² comprenant au rez de chaussée une entrée, une cuisine aménagée et équipée, une arrière cuisine, un salon salle à manger, puis en demi palier une salle d'eau avec WC et à l'étage sous combles un palier, et deux chambres. A l'extérieur une cour. Une grange attenante à l'entrée de la maison peut être aménagée en pièce supplémentaire avec mezzanine. Copropriété de sol avec une autre maison qui est aussi en vente. Possibilité d'acquérir les 2 maisons.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SAS Valérie EKERT, Éric ALEXANDRE et Aude PATARIN, Notaires associés - Notaires au Kremlin-Bicêtre - N° SIRET : 78572671200025

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Ville : Villejuif
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94800
Coordonnées : 48.792395, 2.359876
Total : 531 320€
Prix d'acquisition : 441 000€
Travaux : 55 040€
Valeur du bien : 496 040€
Frais de notaire : 35 280€
Coût estimé : 35 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 20.94€/m²/mois
Fourchette : 14.05€ - 31.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 3978€/mois
Loyer annuel estimé : 47735€/an
Fourchette totale : 2670€ - 5927€/mois
Fourchette annuelle : 32039€ - 71118€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 13.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 607,96 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 065 511 €
Prix d'achat :441 000 €
Décote à l'achat :-624 511€ (-58.6%)
Marge achat-revente :534 191€ (50.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :531 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 668,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :212,53€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 881,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :269 220,83€
Coût de l'assurance :63 758,40€
Taxe foncière : 4 773,46€/an
Soit par mois : 397,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 977,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 278,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :699,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 402 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 040 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture et réparations cuisine: 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 978 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 735 €/an
Calcul : 3 978 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 531 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 550 €/an
Calcul : 213 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 885 €
Revenus locatifs : +47 735 €
Charges déductibles : -80 885 €
Résultat foncier Année 1 : -33 151 €(Déficit de 33 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 845 €/an
Revenus locatifs : +47 735 €
Charges déductibles : -25 845 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11750.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 441 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 286 650 €(65% de 441 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 424 €/an
Calcul : 286 650 € × 3,636% = 10 424 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 735 €80 903 €18 539 €-33 168 €21 400 €11 768 €11 768 €
248 689 €25 379 €18 055 €23 310 €---
349 663 €24 878 €17 554 €24 785 €---
450 656 €24 359 €17 035 €26 298 €---
551 669 €23 821 €16 497 €27 848 €---
652 703 €23 264 €15 940 €29 439 €---
753 757 €22 687 €15 363 €31 070 €---
854 832 €22 090 €14 766 €32 742 €---
955 929 €21 470 €14 147 €34 458 €---
1057 047 €20 829 €13 505 €36 218 €---
1158 188 €20 165 €12 841 €38 023 €---
1259 352 €19 477 €12 153 €39 875 €---
1360 539 €18 764 €11 440 €41 775 €---
1461 750 €18 026 €10 702 €43 724 €---
1562 985 €17 261 €9 937 €45 724 €---
1664 244 €16 468 €9 145 €47 776 €---
1765 529 €15 648 €8 324 €49 882 €---
1866 840 €14 797 €7 474 €52 043 €---
1968 177 €13 917 €6 593 €54 260 €---
2069 540 €13 004 €5 681 €56 536 €---
2170 931 €12 059 €4 736 €58 872 €---
2272 350 €11 080 €3 757 €61 269 €---
2373 797 €10 066 €2 743 €63 730 €---
2475 273 €9 016 €1 692 €66 257 €---
2576 778 €7 928 €604 €68 850 €---
TOTAL1 528 953 €507 356 €269 221 €1 021 597 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 021 597 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 024 €-6 420 €+16 444 €
2+10 024 €+3 463 €+6 561 €
3+10 024 €+7 436 €+2 588 €
4+10 024 €+7 889 €+2 135 €
5+10 024 €+8 354 €+1 670 €
6+10 024 €+8 832 €+1 192 €
7+10 024 €+9 321 €+703 €
8+10 024 €+9 823 €+201 €
9+10 024 €+10 337 €-313 €
10+10 024 €+10 865 €-841 €
11+10 024 €+11 407 €-1 383 €
12+10 024 €+11 963 €-1 939 €
13+10 024 €+12 533 €-2 509 €
14+10 024 €+13 117 €-3 093 €
15+10 024 €+13 717 €-3 693 €
16+10 024 €+14 333 €-4 309 €
17+10 024 €+14 965 €-4 941 €
18+10 024 €+15 613 €-5 589 €
19+10 024 €+16 278 €-6 254 €
20+10 024 €+16 961 €-6 937 €
21+10 024 €+17 662 €-7 638 €
22+10 024 €+18 381 €-8 357 €
23+10 024 €+19 119 €-9 095 €
24+10 024 €+19 877 €-9 853 €
25+10 024 €+20 655 €-10 631 €
Total+250 600 €+306 479 €+-55 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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