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Maison 7 pièces

VilleArphy, Arre, Aulas, Avèze, Bez-et-esparon, Bréau-et-salagosse, Mandagout, Mars, Molières-cavaillac, Montdardier, Pommiers, Rogues, Vigan (30)
Surface117m²
Coût Total182 000€
Loyer Annuel10 232€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 940,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente Cevennes Gard Aveyron Maison de village T7 de 118m² au centre du village. Le bien dispose d un grand garage, une cuisine et salle à manger séparée, 5 chambres dont une avec terrasse, deux salle d eau, une buanderie et un grand grenier aménagable de plus de 100m². - https://levigan.net/wp-content/uploads/2024/08/honoraires-transaction-FNAIM.pdf

Ville : Arphy, Arre, Aulas, Avèze, Bez-et-esparon, Bréau-et-salagosse, Mandagout, Mars, Molières-cavaillac, Montdardier, Pommiers, Rogues, Vigan
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30120
Coordonnées : 44.287765, 4.565531
Total : 182 000€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 63 200€
Valeur du bien : 173 200€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.29€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 853€/mois
Loyer annuel estimé : 10232€/an
Fourchette totale : 656€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 7876€ - 13293€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 397,65 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :280 525 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-170 525€ (-60.8%)
Marge achat-revente :98 525€ (35.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 940,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 651,87€
Coût de l'assurance :15 470,00€
Taxe foncière : 1 023,21€/an
Soit par mois : 85,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 852,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (~5.25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage et peinture des murs
Quantité: 1 salon (~20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 200 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 700€
    Isolation des combles: 117 m² × 100€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5.25 m² × 2000€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:4 500€
    Carrelage salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Peinture murs salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Revêtement sol chambres:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Calcul : 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 716 €
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -70 716 €
Résultat foncier Année 1 : -60 484 €(Déficit de 60 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 516 €/an
Revenus locatifs : +10 232 €
Charges déductibles : -7 516 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39084.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 232 €70 722 €5 880 €-60 490 €21 400 €39 090 €39 090 €
210 437 €7 363 €5 721 €3 074 €--36 016 €
310 645 €7 199 €5 557 €3 446 €--32 570 €
410 858 €7 030 €5 387 €3 829 €--28 741 €
511 076 €6 854 €5 212 €4 221 €--24 520 €
611 297 €6 673 €5 031 €4 624 €--19 896 €
711 523 €6 486 €4 844 €5 037 €--14 859 €
811 753 €6 293 €4 651 €5 461 €--9 399 €
911 989 €6 093 €4 451 €5 895 €--3 503 €
1012 228 €5 887 €4 245 €6 341 €---
1112 473 €5 674 €4 032 €6 799 €---
1212 722 €5 454 €3 812 €7 269 €---
1312 977 €5 226 €3 584 €7 751 €---
1413 236 €4 991 €3 349 €8 245 €---
1513 501 €4 748 €3 106 €8 753 €---
1613 771 €4 497 €2 855 €9 274 €---
1714 047 €4 238 €2 596 €9 809 €---
1814 327 €3 970 €2 328 €10 357 €---
1914 614 €3 693 €2 051 €10 921 €---
2014 906 €3 407 €1 765 €11 499 €---
2115 204 €3 112 €1 470 €12 093 €---
2215 508 €2 807 €1 165 €12 702 €---
2315 819 €2 491 €849 €13 328 €---
2416 135 €2 165 €523 €13 970 €---
2516 458 €1 829 €187 €14 629 €---
TOTAL327 738 €188 902 €84 652 €138 836 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 232 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 149 €-6 420 €+8 569 €
2+2 149 €0 €+2 149 €
3+2 149 €0 €+2 149 €
4+2 149 €0 €+2 149 €
5+2 149 €0 €+2 149 €
6+2 149 €0 €+2 149 €
7+2 149 €0 €+2 149 €
8+2 149 €0 €+2 149 €
9+2 149 €0 €+2 149 €
10+2 149 €+851 €+1 298 €
11+2 149 €+2 040 €+109 €
12+2 149 €+2 181 €-32 €
13+2 149 €+2 325 €-176 €
14+2 149 €+2 474 €-325 €
15+2 149 €+2 626 €-477 €
16+2 149 €+2 782 €-633 €
17+2 149 €+2 943 €-794 €
18+2 149 €+3 107 €-958 €
19+2 149 €+3 276 €-1 127 €
20+2 149 €+3 450 €-1 301 €
21+2 149 €+3 628 €-1 479 €
22+2 149 €+3 811 €-1 662 €
23+2 149 €+3 998 €-1 849 €
24+2 149 €+4 191 €-2 042 €
25+2 149 €+4 389 €-2 240 €
Total+53 725 €+41 651 €+12 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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