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Appartement à vendre

VilleVaudreuil (27)
Surface106
Coût Total185 700
Loyer Annuel12 847
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

EXCLUSIVITÉ IMMOJI – HYPER CENTRE LE VAUDREUIL Laissez-vous séduire par ce magnifique appartement de caractère de 106 m², idéalement situé en plein coeur du Vaudreuil.

Alliant charme de l'ancien et beaux volumes, ce bien authentique vous offre une atmosphère chaleureuse grâce à ses poutres apparentes et ses espaces généreux.

Il se compose de : d'une entrée, d'une cuisine aménagée, d'un salon-séjour lumineux, d'un couloir desservant trois belles chambres, d'une salle de bains équipée d'une baignoire et d'une douche et d'un wc.

Ce bien rare saura vous séduire par son cachet unique et son emplacement privilégié à proximité immédiate des commodités.

RARE SUR LE SECTEUR – UNE OPPORTUNITÉ À NE PAS MANQUER !

Honoraires inclus de 6% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 150 000 euros. Dans une copropriété de 5 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1410.00 et 1908.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Vaudreuil
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27100
Coordonnées : 49.266036, 1.176757
Total : 185 700
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 13 980
Valeur du bien : 172 980
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 8.80€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1071€/mois
Loyer annuel estimé : 12847€/an
Fourchette totale : 933€ - 1228€/mois
Fourchette annuelle : 11199€ - 14736€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 640,5 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :173 893
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-14 893 (-8.6%)
Marge achat-revente :-11 807€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :917,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,33€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 961,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 624,90
Coût de l'assurance :12 999,00
Taxe foncière : 1 284,66€/an
Soit par mois : 107,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 070,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres avec pose de parquet flottant ou stratifié
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 980(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:9 600
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1600€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaudreuil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 847 €/an
Calcul : 1 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 700 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 285 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 981
Revenus locatifs : +12 847
Charges déductibles : -21 981
Résultat foncier Année 1 : -9 135(Déficit de 9 135 €)
Imputable sur revenu global : 9 135
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 001 €/an
Revenus locatifs : +12 847
Charges déductibles : -8 001
Résultat foncier Années 2+ : 4 845 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 84721 9876 203-9 1419 141 €--
213 1037 8426 0375 261---
313 3667 6715 8675 694---
413 6337 4955 6906 138---
513 9067 3125 5076 594---
614 1847 1235 3187 061---
714 4676 9275 1237 540---
814 7576 7254 9218 031---
915 0526 5164 7118 536---
1015 3536 3004 4959 053---
1115 6606 0764 2719 584---
1215 9735 8454 04010 129---
1316 2935 6053 80110 687---
1416 6185 3583 55311 261---
1516 9515 1013 29711 849---
1617 2904 8373 03212 453---
1717 6364 5632 75813 073---
1817 9884 2792 47513 709---
1918 3483 9862 18114 362---
2018 7153 6831 87815 032---
2119 0893 3691 56515 720---
2219 4713 0451 24016 426---
2319 8612 71090517 151---
2420 2582 36355817 895---
2520 6632 00419918 659---
TOTAL411 479148 72089 625262 7599 141Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 742
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 759
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 698-2 742+5 440
2+2 698+1 578+1 120
3+2 698+1 708+990
4+2 698+1 841+857
5+2 698+1 978+720
6+2 698+2 118+580
7+2 698+2 262+436
8+2 698+2 409+289
9+2 698+2 561+137
10+2 698+2 716-18
11+2 698+2 875-177
12+2 698+3 039-341
13+2 698+3 206-508
14+2 698+3 378-680
15+2 698+3 555-857
16+2 698+3 736-1 038
17+2 698+3 922-1 224
18+2 698+4 113-1 415
19+2 698+4 309-1 611
20+2 698+4 510-1 812
21+2 698+4 716-2 018
22+2 698+4 928-2 230
23+2 698+5 145-2 447
24+2 698+5 369-2 671
25+2 698+5 598-2 900
Total+67 450+78 828+-11 378
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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