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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBorgo (2B)
Surface81m²
Coût Total193 400€
Loyer Annuel11 047€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 160,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon, Exposition sud, Non meublé

Découvrez ce charmant appartement T4 de 81m2 Loi Carrez, situé au dernier étage d'une résidence sur l'avenue de Borgo, un secteur apprécié pour sa praticité, son confort de vie et parfait pour la vie quotidienne. Traversant et baigné de lumière, ce bien offre de beaux volumes et un agencement idéal pour une famille ou un investisseur souhaitant un placement sûr. Grâce au double vitrage, aux volets électriques et à la climatisation, vous profitez d'un intérieur agréable en toutes saisons, sans travaux à prévoir. Le bien est composé comme suit :- Entrée accueillante avec placard intégré- Séjour lumineux ouvrant sur balcon- Cuisine indépendante- 3 chambres confortables- Salle de bain- WC séparé- Deux balcons permettant de profiter de l'extérieur- Grande cave de 9m2 en sous-sol- Parking collectif sécurisé par barrière Vous êtes ici au cœur d'un environnement recherché :- École accessible à pied, parfaite pour les familles- Collège tout proche, limitant les trajets- Gare à quelques minutes de marche- Tous les commerces nécessaires à moins de 5 minutes Un cadre de vie où tout est à portée de main. Un investissement rentable et sécuriséLe logement est loué 860 € + 40 € de provisions sur charges par des locataires sérieux et fiables.Avec un loyer annuel hors charges de 10 320 €, la rentabilité brute atteint environ 5,9 %, un atout rare dans le secteur, particulièrement pour un bien ne nécessitant aucun travaux.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Borgo
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20290
Coordonnées : 42.572392, 9.450520
Total : 193 400€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 4 400€
Valeur du bien : 179 400€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 9.38€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11047€/an
Fourchette totale : 760€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 9118€ - 13383€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 908,52 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :235 590 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-60 590€ (-25.7%)
Marge achat-revente :42 190€ (17.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :12,89€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 971,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 268,81€
Coût de l'assurance :3 868,00€
Taxe foncière : 1 104,66€/an
Soit par mois : 92,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 920,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 103,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 400 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafond: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Peinture murs et plafond: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 48€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Borgo. Les prix incluent la main d'œuvre. Les tarifs de peinture varient entre 20€ et 50€ par m² selon l'état des murs et plafonds. Main d'œuvre estimée à environ 400€ par poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 047 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 400 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 155 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 651 €
Revenus locatifs : +11 047 €
Charges déductibles : -12 651 €
Résultat foncier Année 1 : -1 604 €(Déficit de 1 604 €)
Imputable sur revenu global : 1 604 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 251 €/an
Revenus locatifs : +11 047 €
Charges déductibles : -8 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 796 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 047 €12 657 €6 517 €-1 610 €1 610 €--
211 268 €8 084 €6 345 €3 184 €---
311 493 €7 905 €6 166 €3 588 €---
411 723 €7 720 €5 981 €4 003 €---
511 957 €7 529 €5 789 €4 428 €---
612 196 €7 331 €5 591 €4 866 €---
712 440 €7 126 €5 386 €5 314 €---
812 689 €6 914 €5 174 €5 775 €---
912 943 €6 695 €4 955 €6 248 €---
1013 202 €6 468 €4 728 €6 734 €---
1113 466 €6 233 €4 493 €7 233 €---
1213 735 €5 990 €4 250 €7 745 €---
1314 010 €5 739 €3 999 €8 271 €---
1414 290 €5 478 €3 739 €8 812 €---
1514 576 €5 209 €3 470 €9 366 €---
1614 867 €4 931 €3 192 €9 936 €---
1715 165 €4 643 €2 904 €10 522 €---
1815 468 €4 345 €2 606 €11 123 €---
1915 777 €4 037 €2 297 €11 741 €---
2016 093 €3 718 €1 978 €12 375 €---
2116 415 €3 388 €1 648 €13 027 €---
2216 743 €3 046 €1 307 €13 697 €---
2317 078 €2 693 €954 €14 385 €---
2417 419 €2 327 €588 €15 092 €---
2517 768 €1 949 €210 €15 819 €---
TOTAL353 826 €142 153 €94 269 €211 673 €1 610 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 483 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 320 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 320 €-483 €+2 803 €
2+2 320 €+955 €+1 365 €
3+2 320 €+1 076 €+1 244 €
4+2 320 €+1 201 €+1 119 €
5+2 320 €+1 329 €+991 €
6+2 320 €+1 460 €+860 €
7+2 320 €+1 594 €+726 €
8+2 320 €+1 733 €+587 €
9+2 320 €+1 875 €+445 €
10+2 320 €+2 020 €+300 €
11+2 320 €+2 170 €+150 €
12+2 320 €+2 324 €-4 €
13+2 320 €+2 481 €-161 €
14+2 320 €+2 643 €-323 €
15+2 320 €+2 810 €-490 €
16+2 320 €+2 981 €-661 €
17+2 320 €+3 156 €-836 €
18+2 320 €+3 337 €-1 017 €
19+2 320 €+3 522 €-1 202 €
20+2 320 €+3 713 €-1 393 €
21+2 320 €+3 908 €-1 588 €
22+2 320 €+4 109 €-1 789 €
23+2 320 €+4 315 €-1 995 €
24+2 320 €+4 528 €-2 208 €
25+2 320 €+4 746 €-2 426 €
Total+58 000 €+63 502 €+-5 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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