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Maison à vendre

VilleChâteaumeillant (18)
Surface130m²
Coût Total82 522€
Loyer Annuel9 493€
Rentabilité11.50%
Cashflow/mois+286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 780 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 513,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

En plein coeur de CHATEAUMEILLANT proche des commerces et pôle médical. Maison composée d'un salon, salle à manger,cuisine. A l'étage : Salle d'eau avec WC , quatre chambres. Grenier au dessus.Garage.Cave. Courette derrière avec batiment buanderie. Jarsin arboré d'environ 600m². Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Châteaumeillant
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18370
Coordonnées : 46.554326, 2.208123
Total : 82 522€
Prix d'acquisition : 66 780€
Travaux : 10 400€
Valeur du bien : 77 180€
Frais de notaire : 5 342€
Coût estimé : 5 342€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9493€/an
Fourchette totale : 629€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7543€ - 11947€/an
Rentabilité brute :11.50%
Fourchette de rentabilité :9.14% - 14.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :489,13 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :63 587 €
Prix d'achat :66 780 €
Décote à l'achat :+3 193€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-18 935€ (-29.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 522€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :403,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 426,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 382,65€
Coût de l'assurance :7 014,37€
Taxe foncière : 949,29€/an
Soit par mois : 79,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 791,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 505,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'espace buanderie avec peinture et carrelage
Quantité: buanderie (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - espace buanderie nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 400 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 493 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 664 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 522 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 293 €
Revenus locatifs : +9 493 €
Charges déductibles : -14 293 €
Résultat foncier Année 1 : -4 800 €(Déficit de 4 800 €)
Imputable sur revenu global : 4 800 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 893 €/an
Revenus locatifs : +9 493 €
Charges déductibles : -3 893 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 600 €/an
Prix d'achat du bien : 66 780 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 407 €(65% de 66 780 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 578 €/an
Calcul : 43 407 € × 3,636% = 1 578 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 493 €14 296 €2 666 €-4 803 €4 803 €--
29 683 €3 824 €2 594 €5 859 €---
39 876 €3 750 €2 520 €6 127 €---
410 074 €3 673 €2 443 €6 401 €---
510 275 €3 593 €2 363 €6 682 €---
610 481 €3 511 €2 281 €6 970 €---
710 691 €3 426 €2 196 €7 264 €---
810 904 €3 339 €2 109 €7 566 €---
911 122 €3 248 €2 018 €7 874 €---
1011 345 €3 155 €1 925 €8 190 €---
1111 572 €3 058 €1 828 €8 514 €---
1211 803 €2 958 €1 728 €8 845 €---
1312 039 €2 855 €1 625 €9 184 €---
1412 280 €2 748 €1 518 €9 532 €---
1512 526 €2 638 €1 408 €9 887 €---
1612 776 €2 524 €1 295 €10 252 €---
1713 032 €2 407 €1 177 €10 625 €---
1813 292 €2 285 €1 056 €11 007 €---
1913 558 €2 160 €930 €11 398 €---
2013 829 €2 030 €800 €11 799 €---
2114 106 €1 896 €666 €12 210 €---
2214 388 €1 758 €528 €12 630 €---
2314 676 €1 615 €385 €13 061 €---
2414 969 €1 467 €237 €13 502 €---
2515 269 €1 314 €85 €13 954 €---
TOTAL304 061 €79 529 €38 383 €224 532 €4 803 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 441 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 532 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994 €-1 441 €+3 435 €
2+1 994 €+1 758 €+236 €
3+1 994 €+1 838 €+156 €
4+1 994 €+1 920 €+74 €
5+1 994 €+2 005 €-11 €
6+1 994 €+2 091 €-97 €
7+1 994 €+2 179 €-185 €
8+1 994 €+2 270 €-276 €
9+1 994 €+2 362 €-368 €
10+1 994 €+2 457 €-463 €
11+1 994 €+2 554 €-560 €
12+1 994 €+2 654 €-660 €
13+1 994 €+2 755 €-761 €
14+1 994 €+2 860 €-866 €
15+1 994 €+2 966 €-972 €
16+1 994 €+3 076 €-1 082 €
17+1 994 €+3 187 €-1 193 €
18+1 994 €+3 302 €-1 308 €
19+1 994 €+3 419 €-1 425 €
20+1 994 €+3 540 €-1 546 €
21+1 994 €+3 663 €-1 669 €
22+1 994 €+3 789 €-1 795 €
23+1 994 €+3 918 €-1 924 €
24+1 994 €+4 051 €-2 057 €
25+1 994 €+4 186 €-2 192 €
Total+49 850 €+67 360 €+-17 510 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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