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Maison 4 pièces 109 m²

Bien expiré
VilleSainte-Geneviève-des-Bois (45)
Surface109m²
Coût Total151 410€
Loyer Annuel9 523€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 899,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 109 m²

Située dans un quartier calme, cette maison offre une distribution fonctionnelle et agréable. Le niveau principal de plain-pied comprend une entrée, une cuisine séparée, un séjour chaleureux avec poêle à bois ainsi qu'un WC.

En rez-de-jardin, l'espace nuit se compose de trois chambres dont une avec point d'eau, d'une buanderie ainsi que d'une salle de bains avec WC.

Un garage attenant complète l'ensemble. À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin clos de 842 m² avec puits et abri de jardin, idéal pour profiter des beaux jours en toute tranquillité.

Surface : 109 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/07/2024

Consommation énergie primaire : 206 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 350 € et 3 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sainte-Geneviève-des-Bois
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45230
Coordonnées : 47.792255, 2.763340
Total : 151 410€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 45 570€
Valeur du bien : 143 570€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9523€/an
Fourchette totale : 604€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7250€ - 12508€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,3 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :110 994 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-12 994€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-40 416€ (-36.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 802,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 988,24€
Coût de l'assurance :13 248,38€
Taxe foncière : 952,28€/an
Soit par mois : 79,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 793,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 881,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 570 €(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 630€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 70€/m² = 7630€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation salle de bain complète: 2 m² × 1000€/m² = 2000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Geneviève-des-Bois (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 030€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 523 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 410 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 285 €
Revenus locatifs : +9 523 €
Charges déductibles : -52 285 €
Résultat foncier Année 1 : -42 762 €(Déficit de 42 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 715 €/an
Revenus locatifs : +9 523 €
Charges déductibles : -6 715 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21362.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 523 €52 290 €5 238 €-42 767 €21 400 €21 367 €21 367 €
29 713 €6 583 €5 101 €3 130 €--18 237 €
39 908 €6 441 €4 959 €3 467 €--14 770 €
410 106 €6 294 €4 811 €3 812 €--10 958 €
510 308 €6 141 €4 659 €4 167 €--6 791 €
610 514 €5 983 €4 501 €4 531 €--2 261 €
710 724 €5 820 €4 338 €4 904 €---
810 939 €5 651 €4 169 €5 288 €---
911 158 €5 475 €3 993 €5 682 €---
1011 381 €5 294 €3 812 €6 087 €---
1111 608 €5 106 €3 624 €6 502 €---
1211 840 €4 911 €3 429 €6 929 €---
1312 077 €4 710 €3 228 €7 367 €---
1412 319 €4 501 €3 019 €7 818 €---
1512 565 €4 285 €2 803 €8 280 €---
1612 816 €4 061 €2 579 €8 755 €---
1713 073 €3 829 €2 347 €9 243 €---
1813 334 €3 589 €2 107 €9 745 €---
1913 601 €3 341 €1 859 €10 260 €---
2013 873 €3 083 €1 601 €10 790 €---
2114 150 €2 817 €1 335 €11 334 €---
2214 433 €2 541 €1 059 €11 893 €---
2314 722 €2 255 €773 €12 467 €---
2415 017 €1 959 €477 €13 058 €---
2515 317 €1 652 €170 €13 665 €---
TOTAL305 019 €158 614 €75 988 €146 405 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 405 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 523 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 000 €-6 420 €+8 420 €
2+2 000 €0 €+2 000 €
3+2 000 €0 €+2 000 €
4+2 000 €0 €+2 000 €
5+2 000 €0 €+2 000 €
6+2 000 €0 €+2 000 €
7+2 000 €+793 €+1 207 €
8+2 000 €+1 586 €+414 €
9+2 000 €+1 705 €+295 €
10+2 000 €+1 826 €+174 €
11+2 000 €+1 951 €+49 €
12+2 000 €+2 079 €-79 €
13+2 000 €+2 210 €-210 €
14+2 000 €+2 345 €-345 €
15+2 000 €+2 484 €-484 €
16+2 000 €+2 627 €-627 €
17+2 000 €+2 773 €-773 €
18+2 000 €+2 923 €-923 €
19+2 000 €+3 078 €-1 078 €
20+2 000 €+3 237 €-1 237 €
21+2 000 €+3 400 €-1 400 €
22+2 000 €+3 568 €-1 568 €
23+2 000 €+3 740 €-1 740 €
24+2 000 €+3 917 €-1 917 €
25+2 000 €+4 099 €-2 099 €
Total+50 000 €+43 922 €+6 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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