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Appartement à vendre

VilleAmiens (80)
Surface92.2m²
Coût Total133 460€
Loyer Annuel12 868€
Rentabilité9.64%
Cashflow/mois+257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 92.2 m²
Prix au m² : 1 062,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 18,48 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de balcon

L'agence Immoplus vous propose cet appartement de type 5, situé à deux pas de la citadelle. Idéalement placé pour une colocation de quatre étudiants ou pour un premier achat. TRAVAUX D'ISOLATION EN COURS ET INTÉGRALEMENT PAYÉS PAR LES VENDEURS GROS ATOUT : AUCUN FRAIS À PRÉVOIR POUR CES TRAVAUX, DÉJÀ PRIS EN CHARGE !

VALORISATION DU BIEN ET DE LA RÉSIDENCE APRÈS TRAVAUX AMÉLIORATION SIGNIFICATIVE DU CONFORT THERMIQUE DPE PROJETÉ EN C OU B RÉDUCTION DES CONSOMMATIONS ÉNERGÉTIQUES BAISSE DES CHARGES DE CHAUFFAGE À VENIR POTENTIEL DE PLUS-VALUE À MOYEN TERME

L'appartement se compose d'une entrée, d'une pièce de vie, d'une cuisine, d'une salle de bains, de quatre chambres, ainsi que d'une cave et d'une place de parking. Rafraîchissement à prévoir.

  • RENDEMENT LOCATIF POTENTIELLEMENT TRÈS INTÉRESSANT / POSSIBILITÉ DE DÉFISCALISATION DES TRAVAUX INTÉRIEURS Pour toute visite ou renseignement, veuillez contacter l'agence. « Les informations relatives à l'état des risques et pollutions pour ce bien peuvent être consultées sur le site Géorisques : »
Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.909188, 2.300881
Total : 133 460€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 27 620€
Valeur du bien : 125 620€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.2m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12868€/an
Fourchette totale : 867€ - 1327€/mois
Fourchette annuelle : 10402€ - 15919€/an
Rentabilité brute :9.64%
Fourchette de rentabilité :7.79% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 923,08 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 308 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-79 308€ (-44.7%)
Marge achat-revente :43 848€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 708,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 409,38€
Coût de l'assurance :11 677,75€
Taxe foncière : 1 286,79€/an
Soit par mois : 107,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 072,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :256,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo et des WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des murs et du plan de travail.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant une peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant une peinture
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité de l'appartement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 620 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 400€
    Rénovation complète: Carrelage murs 5 m² × 60€/m² = 300€, Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 5000€
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète: 1 × 6000€ = 6000€, Électroménager: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:3 120€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 868 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 460 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 287 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 013 €
Revenus locatifs : +12 868 €
Charges déductibles : -34 013 €
Résultat foncier Année 1 : -21 145 €(Déficit de 21 145 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 393 €/an
Revenus locatifs : +12 868 €
Charges déductibles : -6 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 475 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10445.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 868 €34 017 €4 643 €-21 149 €10 700 €10 449 €10 449 €
213 125 €6 276 €4 522 €6 849 €--3 600 €
313 388 €6 150 €4 396 €7 237 €---
413 656 €6 020 €4 266 €7 635 €---
513 929 €5 885 €4 131 €8 043 €---
614 207 €5 746 €3 992 €8 461 €---
714 491 €5 601 €3 847 €8 890 €---
814 781 €5 451 €3 697 €9 330 €---
915 077 €5 296 €3 542 €9 781 €---
1015 378 €5 135 €3 382 €10 243 €---
1115 686 €4 969 €3 215 €10 717 €---
1216 000 €4 797 €3 043 €11 203 €---
1316 320 €4 618 €2 864 €11 702 €---
1416 646 €4 433 €2 679 €12 213 €---
1516 979 €4 241 €2 488 €12 738 €---
1617 318 €4 043 €2 289 €13 276 €---
1717 665 €3 837 €2 084 €13 827 €---
1818 018 €3 625 €1 871 €14 394 €---
1918 379 €3 404 €1 650 €14 975 €---
2018 746 €3 176 €1 422 €15 570 €---
2119 121 €2 939 €1 185 €16 182 €---
2219 503 €2 694 €940 €16 809 €---
2319 893 €2 440 €686 €17 453 €---
2420 291 €2 177 €423 €18 114 €---
2520 697 €1 905 €151 €18 792 €---
TOTAL412 162 €138 877 €67 409 €273 285 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 868 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 702 €-3 210 €+5 912 €
2+2 702 €0 €+2 702 €
3+2 702 €+1 091 €+1 611 €
4+2 702 €+2 291 €+411 €
5+2 702 €+2 413 €+289 €
6+2 702 €+2 538 €+164 €
7+2 702 €+2 667 €+35 €
8+2 702 €+2 799 €-97 €
9+2 702 €+2 934 €-232 €
10+2 702 €+3 073 €-371 €
11+2 702 €+3 215 €-513 €
12+2 702 €+3 361 €-659 €
13+2 702 €+3 510 €-808 €
14+2 702 €+3 664 €-962 €
15+2 702 €+3 821 €-1 119 €
16+2 702 €+3 983 €-1 281 €
17+2 702 €+4 148 €-1 446 €
18+2 702 €+4 318 €-1 616 €
19+2 702 €+4 492 €-1 790 €
20+2 702 €+4 671 €-1 969 €
21+2 702 €+4 855 €-2 153 €
22+2 702 €+5 043 €-2 341 €
23+2 702 €+5 236 €-2 534 €
24+2 702 €+5 434 €-2 732 €
25+2 702 €+5 638 €-2 936 €
Total+67 550 €+81 986 €+-14 436 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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