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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleDraveil (91)
Surface120
Coût Total366 160
Loyer Annuel22 363
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-234
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 458,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Draveil
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91210
Coordonnées : 48.683834, 2.389467
Total : 366 160
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 47 560
Valeur du bien : 342 560
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 15.53€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1864€/mois
Loyer annuel estimé : 22363€/an
Fourchette totale : 1537€ - 2260€/mois
Fourchette annuelle : 18440€ - 27120€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :366 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 801,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :109,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 911,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 384,06
Coût de l'assurance :32 954,40
Taxe foncière : 2 236,26€/an
Soit par mois : 186,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 863,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 098,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 560(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 4000€
  • Salle de bain:14 400
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Pose de parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 560
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 40€/m² = 2560€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draveil (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 363 €/an
Calcul : 1 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 366 160 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 318 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 236 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 187
Revenus locatifs : +22 363
Charges déductibles : -63 187
Résultat foncier Année 1 : -40 825(Déficit de 40 825 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 30 125
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 627 €/an
Revenus locatifs : +22 363
Charges déductibles : -15 627
Résultat foncier Années 2+ : 6 735 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 30124.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 36363 19912 085-40 83610 700 €30 136 €30 136 €
222 81015 31611 7617 494--22 642 €
323 26614 98111 4278 285--14 357 €
423 73114 63511 0819 096--5 261 €
524 20614 27810 7239 928---
624 69013 90810 35410 782---
725 18413 5269 97211 658---
825 68813 1319 57712 557---
926 20112 7229 16813 479---
1026 72512 3008 74614 425---
1127 26011 8638 30915 397---
1227 80511 4127 85716 393---
1328 36110 9457 39117 416---
1428 92810 4626 90818 466---
1529 5079 9636 40919 544---
1630 0979 4475 89320 650---
1730 6998 9145 35921 785---
1831 3138 3624 80822 951---
1931 9397 7924 23824 147---
2032 5787 2023 64825 376---
2133 2306 5933 03826 637---
2233 8945 9632 40827 932---
2334 5725 3111 75629 261---
2435 2644 6371 08330 626---
2535 9693 94138632 028---
TOTAL716 280310 805174 384405 47510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 475
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 696-3 210+7 906
2+4 6960+4 696
3+4 6960+4 696
4+4 6960+4 696
5+4 696+1 400+3 296
6+4 696+3 235+1 461
7+4 696+3 497+1 199
8+4 696+3 767+929
9+4 696+4 044+652
10+4 696+4 328+368
11+4 696+4 619+77
12+4 696+4 918-222
13+4 696+5 225-529
14+4 696+5 540-844
15+4 696+5 863-1 167
16+4 696+6 195-1 499
17+4 696+6 536-1 840
18+4 696+6 885-2 189
19+4 696+7 244-2 548
20+4 696+7 613-2 917
21+4 696+7 991-3 295
22+4 696+8 379-3 683
23+4 696+8 778-4 082
24+4 696+9 188-4 492
25+4 696+9 608-4 912
Total+117 400+121 643+-4 243
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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