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Achat : Appartement (90100)

VilleDelle (90)
Surface89m²
Coût Total133 840€
Loyer Annuel9 296€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 101,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 89 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé à Delle (90100), cet appartement lumineux de 89 m² offre un cadre de vie agréable dans une ville dynamique. La proximité des commodités telles que l'interphone, la fibre et les transports en commun tels que le bus et le train simplifient le quotidien. Les écoles, le lycée, le collège et la crèche à proximité sont un atout pour les familles. À l'extérieur, cet appartement propose plusieurs places de parking extérieure pour faciliter le stationnement ainsi que d'une cave pour un espace de stockage supplémentaire. Sécurisé, l'immeuble assure tranquillité et confort aux résidents. À l'intérieur, ce bien de 4 pièces comprend 2 chambres et offre une surface habitable de 89 m². Il se distingue par sa luminosité et propose un agencement pratique. Idéal pour une famille ou un couple souhaitant investir dans un espace chaleureux et fonctionnel, cet appartement constitue une opportunité à ne pas manquer dans un environnement urbain recherché. D un bon état général, des travaux sont à prévoir. Ce qui offre plusieurs possibilités d aménagement à découvrir sur place. Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 12 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1080 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Prix de vente : 98 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Stéphanie GALLOIS, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BELFORT sous le numéro 933506677.

Ville : Delle
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90100
Coordonnées : 47.506393, 7.007068
Total : 133 840€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 775€/mois
Loyer annuel estimé : 9296€/an
Fourchette totale : 613€ - 979€/mois
Fourchette annuelle : 7353€ - 11751€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 280 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 920 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-15 920€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-19 920€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :53,54€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 708,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 676,68€
Coût de l'assurance :16 060,80€
Taxe foncière : 929,57€/an
Soit par mois : 77,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 774,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant travaux de finition des murs, peinture et revêtement de sol.
Quantité: 20 m²
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs dénudés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité et éventuellement changement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et nettoyage du carrelage.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - hall d'entrée bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1200€/m² = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse).
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 000€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€; Plomberie et électricité mise aux normes: 1500€; Main d'œuvre: 300€.
  • Salon - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (travaux de finition, peinture, revêtement de sol); Main d'œuvre: 2000€.
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€; Vérification électricité et robinetterie: 1500€; Main d'œuvre: 180€.
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture hall d'entrée: 10 m² × 30€/m² = 300€; Nettoyage carrelage: 200€; Main d'œuvre: 100€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Delle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Salon - Rénovation complète
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 296 €/an
Calcul : 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 840 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 930 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 998 €
Revenus locatifs : +9 296 €
Charges déductibles : -34 998 €
Résultat foncier Année 1 : -25 703 €(Déficit de 25 703 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 303 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 998 €/an
Revenus locatifs : +9 296 €
Charges déductibles : -6 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4302.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 296 €35 003 €4 351 €-25 707 €21 400 €4 307 €4 307 €
29 482 €6 885 €4 233 €2 596 €--1 711 €
39 671 €6 764 €4 112 €2 907 €---
49 865 €6 639 €3 987 €3 226 €---
510 062 €6 510 €3 858 €3 552 €---
610 263 €6 376 €3 724 €3 887 €---
710 469 €6 238 €3 586 €4 231 €---
810 678 €6 095 €3 443 €4 583 €---
910 891 €5 948 €3 296 €4 944 €---
1011 109 €5 795 €3 143 €5 314 €---
1111 331 €5 638 €2 986 €5 694 €---
1211 558 €5 475 €2 823 €6 083 €---
1311 789 €5 306 €2 654 €6 483 €---
1412 025 €5 133 €2 481 €6 892 €---
1512 266 €4 953 €2 301 €7 313 €---
1612 511 €4 767 €2 115 €7 744 €---
1712 761 €4 575 €1 923 €8 186 €---
1813 016 €4 377 €1 725 €8 639 €---
1913 277 €4 172 €1 520 €9 105 €---
2013 542 €3 960 €1 308 €9 582 €---
2113 813 €3 741 €1 089 €10 072 €---
2214 089 €3 515 €863 €10 574 €---
2314 371 €3 281 €629 €11 090 €---
2414 658 €3 040 €388 €11 619 €---
2514 952 €2 790 €138 €12 161 €---
TOTAL297 745 €156 977 €62 677 €140 768 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 768 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 952 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 952 €-6 420 €+8 372 €
2+1 952 €0 €+1 952 €
3+1 952 €+359 €+1 593 €
4+1 952 €+968 €+984 €
5+1 952 €+1 066 €+886 €
6+1 952 €+1 166 €+786 €
7+1 952 €+1 269 €+683 €
8+1 952 €+1 375 €+577 €
9+1 952 €+1 483 €+469 €
10+1 952 €+1 594 €+358 €
11+1 952 €+1 708 €+244 €
12+1 952 €+1 825 €+127 €
13+1 952 €+1 945 €+7 €
14+1 952 €+2 068 €-116 €
15+1 952 €+2 194 €-242 €
16+1 952 €+2 323 €-371 €
17+1 952 €+2 456 €-504 €
18+1 952 €+2 592 €-640 €
19+1 952 €+2 731 €-779 €
20+1 952 €+2 875 €-923 €
21+1 952 €+3 021 €-1 069 €
22+1 952 €+3 172 €-1 220 €
23+1 952 €+3 327 €-1 375 €
24+1 952 €+3 486 €-1 534 €
25+1 952 €+3 648 €-1 696 €
Total+48 800 €+42 230 €+6 570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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