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Appartement 4 pièces 69 m²

VilleMontélimar (26)
Surface69m²
Coût Total131 500€
Loyer Annuel7 429€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 231,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 69 m²

Secteur Nocaze. Vendu loué. Appartement de 69 m² au rez de chaussée surelevé, composé de deux chambres, un double salon (possibilité 3ième chambre) et une cuisine séparé. Système de chauffage au Gaz collectif, place de parking libre. Cave en sous-sol. Noé LECLERC (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 69 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 124 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/07/2023

Consommation énergie primaire : 378 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 351 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 540 € et 2 100 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.544220, 4.757358
Total : 131 500€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 124 700€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7429€/an
Fourchette totale : 479€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 5743€ - 9610€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 970,95 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 996 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-50 996€ (-37.5%)
Marge achat-revente :4 496€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 996,00€
Coût de l'assurance :11 506,25€
Taxe foncière : 742,91€/an
Soit par mois : 61,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 619,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage au gaz collectif ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure visible, travaux cosmétiques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (fourniture + pose incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (fourniture + pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose incluse)
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (fourniture + pose incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture + pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région (coefficient 0.9 appliqué pour Montélimar).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 448 €
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -45 448 €
Résultat foncier Année 1 : -38 019 €(Déficit de 38 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 619 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 748 €/an
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -5 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16618.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 429 €45 452 €4 549 €-38 023 €21 400 €16 623 €16 623 €
27 578 €5 633 €4 430 €1 945 €--14 678 €
37 729 €5 510 €4 306 €2 220 €--12 459 €
47 884 €5 382 €4 179 €2 502 €--9 957 €
58 042 €5 250 €4 046 €2 792 €--7 165 €
68 202 €5 112 €3 909 €3 090 €--4 075 €
78 366 €4 971 €3 767 €3 396 €--679 €
88 534 €4 824 €3 620 €3 710 €---
98 704 €4 671 €3 468 €4 033 €---
108 879 €4 514 €3 311 €4 365 €---
119 056 €4 350 €3 147 €4 706 €---
129 237 €4 181 €2 978 €5 056 €---
139 422 €4 006 €2 803 €5 416 €---
149 610 €3 825 €2 622 €5 785 €---
159 803 €3 637 €2 434 €6 165 €---
169 999 €3 443 €2 240 €6 556 €---
1710 199 €3 242 €2 039 €6 957 €---
1810 403 €3 033 €1 830 €7 369 €---
1910 611 €2 817 €1 614 €7 793 €---
2010 823 €2 594 €1 391 €8 229 €---
2111 039 €2 362 €1 159 €8 677 €---
2211 260 €2 123 €919 €9 138 €---
2311 485 €1 874 €671 €9 611 €---
2411 715 €1 617 €414 €10 098 €---
2511 949 €1 351 €148 €10 598 €---
TOTAL237 958 €135 775 €65 996 €102 182 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560 €-6 420 €+7 980 €
2+1 560 €0 €+1 560 €
3+1 560 €0 €+1 560 €
4+1 560 €0 €+1 560 €
5+1 560 €0 €+1 560 €
6+1 560 €0 €+1 560 €
7+1 560 €0 €+1 560 €
8+1 560 €+909 €+651 €
9+1 560 €+1 210 €+350 €
10+1 560 €+1 309 €+251 €
11+1 560 €+1 412 €+148 €
12+1 560 €+1 517 €+43 €
13+1 560 €+1 625 €-65 €
14+1 560 €+1 736 €-176 €
15+1 560 €+1 850 €-290 €
16+1 560 €+1 967 €-407 €
17+1 560 €+2 087 €-527 €
18+1 560 €+2 211 €-651 €
19+1 560 €+2 338 €-778 €
20+1 560 €+2 469 €-909 €
21+1 560 €+2 603 €-1 043 €
22+1 560 €+2 741 €-1 181 €
23+1 560 €+2 883 €-1 323 €
24+1 560 €+3 029 €-1 469 €
25+1 560 €+3 180 €-1 620 €
Total+39 000 €+30 655 €+8 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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