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Achat : Appartement Lourdes (65100)

VilleLourdes (65)
Surface67m²
Coût Total128 540€
Loyer Annuel6 835€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 283,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave, Rez-de-chaussée

Exclusivité agence européenne lourdes, dans résidence sans ascenseur, situé au rez-de-chaussée surélevé, appartement de type 3 de 67 m² avec cave composé d'un double séjour de 25 m² avec balcon, cuisine indépendante meublée et équipée, deux chambres avec placard, salle d'eau et wc.  copropriété de 32 lots dont 16 appartements prix : 86 000eur omprenant 5% de commission à la charge de l'acquéreur incluant le prêt d'un véhicule de déménagement (prix : 80 000 eur hors honoraires). Votre contact : frédéric riqué, ,

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.088977, -0.048649
Total : 128 540€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 35 660€
Valeur du bien : 121 660€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6835€/an
Fourchette totale : 473€ - 686€/mois
Fourchette annuelle : 5672€ - 8236€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,73 €/m²
Basé sur :219 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 273 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :+727€ (+0.9%)
Marge achat-revente :-43 267€ (-50.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,14€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 665,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 422,19€
Coût de l'assurance :9 640,50€
Taxe foncière : 683,51€/an
Soit par mois : 56,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement de certains appareils électroménagers et réfection de la plomberie
Quantité: cuisine partielle
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 660 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation partielle cuisine: 1 cuisine partielle × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 251 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 540 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 980 €
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -40 980 €
Résultat foncier Année 1 : -34 145 €(Déficit de 34 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 320 €/an
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -5 320 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12745.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 835 €40 984 €4 255 €-34 149 €21 400 €12 749 €12 749 €
26 972 €5 210 €4 141 €1 761 €--10 988 €
37 111 €5 093 €4 024 €2 018 €--8 969 €
47 253 €4 971 €3 902 €2 282 €--6 687 €
57 398 €4 845 €3 776 €2 553 €--4 134 €
67 546 €4 715 €3 646 €2 831 €--1 303 €
77 697 €4 581 €3 512 €3 116 €---
87 851 €4 442 €3 373 €3 409 €---
98 008 €4 298 €3 229 €3 710 €---
108 169 €4 150 €3 080 €4 019 €---
118 332 €3 996 €2 927 €4 336 €---
128 499 €3 837 €2 768 €4 662 €---
138 669 €3 673 €2 603 €4 996 €---
148 842 €3 503 €2 434 €5 339 €---
159 019 €3 327 €2 258 €5 692 €---
169 199 €3 145 €2 076 €6 054 €---
179 383 €2 957 €1 888 €6 426 €---
189 571 €2 763 €1 694 €6 808 €---
199 762 €2 562 €1 493 €7 200 €---
209 957 €2 355 €1 286 €7 603 €---
2110 157 €2 140 €1 071 €8 017 €---
2210 360 €1 918 €849 €8 442 €---
2310 567 €1 688 €619 €8 879 €---
2410 778 €1 451 €382 €9 327 €---
2510 994 €1 205 €136 €9 789 €---
TOTAL218 929 €123 810 €61 422 €95 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-6 420 €+7 855 €
2+1 435 €0 €+1 435 €
3+1 435 €0 €+1 435 €
4+1 435 €0 €+1 435 €
5+1 435 €0 €+1 435 €
6+1 435 €0 €+1 435 €
7+1 435 €+544 €+891 €
8+1 435 €+1 023 €+412 €
9+1 435 €+1 113 €+322 €
10+1 435 €+1 206 €+229 €
11+1 435 €+1 301 €+134 €
12+1 435 €+1 398 €+37 €
13+1 435 €+1 499 €-64 €
14+1 435 €+1 602 €-167 €
15+1 435 €+1 708 €-273 €
16+1 435 €+1 816 €-381 €
17+1 435 €+1 928 €-493 €
18+1 435 €+2 042 €-607 €
19+1 435 €+2 160 €-725 €
20+1 435 €+2 281 €-846 €
21+1 435 €+2 405 €-970 €
22+1 435 €+2 533 €-1 098 €
23+1 435 €+2 664 €-1 229 €
24+1 435 €+2 798 €-1 363 €
25+1 435 €+2 937 €-1 502 €
Total+35 875 €+28 536 €+7 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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