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Maison entre Caussade et Cahors

VilleMontdoumerc (46)
Surface98m²
Coût Total180 680€
Loyer Annuel9 922€
Rentabilité5.49%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 224,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 4 pièces, 3 chambres, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking

Venez découvrir cette charmante maison de village en pierre située entre Caussade et Cahors. Sur deux niveaux, nous retrouvons dans la partie rez-de-chaussée : un garage/chaufferie, une chambre, une salle d'eau et un WC. A l'étage se trouve deux autres chambres, une salle d'eau, un wc, la pièce de vie avec le coin cuisine et une superbe véranda dans laquelle vous pourrez y profitez tout au long de l'année.

Ville : Montdoumerc
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46230
Coordonnées : 44.285500, 1.520490
Total : 180 680€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 51 080€
Valeur du bien : 171 080€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9922€/an
Fourchette totale : 670€ - 1020€/mois
Fourchette annuelle : 8041€ - 12243€/an
Rentabilité brute :5.49%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 170,59 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :114 718 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+5 282€ (+4.6%)
Marge achat-revente :-65 962€ (-57.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,16€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 935,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 202,08€
Coût de l'assurance :12 647,60€
Taxe foncière : 992,20€/an
Soit par mois : 82,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 826,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 017,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 080 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 880€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 60€/m² = 5880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montdoumerc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 922 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 029 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 680 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 607 €
Revenus locatifs : +9 922 €
Charges déductibles : -58 607 €
Résultat foncier Année 1 : -48 685 €(Déficit de 48 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 285 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 527 €/an
Revenus locatifs : +9 922 €
Charges déductibles : -7 527 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27285.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 922 €58 613 €6 035 €-48 691 €21 400 €27 291 €27 291 €
210 120 €7 372 €5 874 €2 748 €--24 543 €
310 323 €7 206 €5 708 €3 117 €--21 426 €
410 529 €7 034 €5 536 €3 495 €--17 931 €
510 740 €6 856 €5 358 €3 883 €--14 048 €
610 955 €6 673 €5 174 €4 282 €--9 766 €
711 174 €6 482 €4 984 €4 691 €--5 074 €
811 397 €6 286 €4 788 €5 112 €---
911 625 €6 082 €4 584 €5 543 €---
1011 858 €5 872 €4 374 €5 986 €---
1112 095 €5 654 €4 156 €6 441 €---
1212 337 €5 429 €3 931 €6 908 €---
1312 583 €5 196 €3 698 €7 388 €---
1412 835 €4 955 €3 457 €7 880 €---
1513 092 €4 706 €3 208 €8 386 €---
1613 354 €4 448 €2 950 €8 906 €---
1713 621 €4 182 €2 683 €9 439 €---
1813 893 €3 906 €2 408 €9 987 €---
1914 171 €3 621 €2 123 €10 550 €---
2014 454 €3 326 €1 828 €11 129 €---
2114 744 €3 021 €1 522 €11 723 €---
2215 038 €2 705 €1 207 €12 333 €---
2315 339 €2 379 €880 €12 961 €---
2415 646 €2 041 €543 €13 605 €---
2515 959 €1 692 €194 €14 267 €---
TOTAL317 805 €175 735 €87 202 €142 070 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 070 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 084 €-6 420 €+8 504 €
2+2 084 €0 €+2 084 €
3+2 084 €0 €+2 084 €
4+2 084 €0 €+2 084 €
5+2 084 €0 €+2 084 €
6+2 084 €0 €+2 084 €
7+2 084 €0 €+2 084 €
8+2 084 €+11 €+2 073 €
9+2 084 €+1 663 €+421 €
10+2 084 €+1 796 €+288 €
11+2 084 €+1 932 €+152 €
12+2 084 €+2 072 €+12 €
13+2 084 €+2 216 €-132 €
14+2 084 €+2 364 €-280 €
15+2 084 €+2 516 €-432 €
16+2 084 €+2 672 €-588 €
17+2 084 €+2 832 €-748 €
18+2 084 €+2 996 €-912 €
19+2 084 €+3 165 €-1 081 €
20+2 084 €+3 339 €-1 255 €
21+2 084 €+3 517 €-1 433 €
22+2 084 €+3 700 €-1 616 €
23+2 084 €+3 888 €-1 804 €
24+2 084 €+4 082 €-1 998 €
25+2 084 €+4 280 €-2 196 €
Total+52 100 €+42 621 €+9 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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