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Détails du bien

Bien expiré
VilleVannes (56)
Surface158m²
Coût Total456 440€
Loyer Annuel23 859€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-590€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 500 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 509,49 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison à vendre à Vannes à rénover quartier Trois Rois Cette maison en pierre édifiée en 1875, offre un beau potentiel :

  • 3 niveaux totalisant près de 160 m²
  • un grenier avec du potentiel supplémentaire
  • un jardin
  • deux places de parking à créer Destinée aux amateurs de rénovation et aux amoureux de la pierre, elle est idéale pour un investisseur souhaitant rénover. Son terrain, de plus de 300 m² est bien exposé. Donnez-vous une chance de créer un lieu de vie qui correspond à vos attentes. Faites cohabiter modernité et charme de la pierre et lancez-vous dans un beau projet de rénovation. (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)
Ville : Vannes
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56000
Total : 456 440€
Prix d'acquisition : 238 500€
Travaux : 198 860€
Valeur du bien : 437 360€
Frais de notaire : 19 080€
Coût estimé : 19 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 12.58€/m²/mois
Fourchette : 9.24€ - 17.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1988€/mois
Loyer annuel estimé : 23859€/an
Fourchette totale : 1459€ - 2709€/mois
Fourchette annuelle : 17511€ - 32508€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :3.84% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :456 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 246,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :133,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 379,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :217 380,00€
Coût de l'assurance :39 938,50€
Taxe foncière : 2 385,92€/an
Soit par mois : 198,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 988,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 578,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-589,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :198 860 €(1 259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 480€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€/fenêtre = 24000€ (incluant pose)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (incluant installation)
  • Second œuvre - Plomberie:3 000€
    Mise à niveau plomberie générale: 3000€ (incluant vérification et mise à niveau de la tuyauterie)
  • Total:103 680€
    Total des travaux estimés
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vannes. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région Bretagne. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 859 €/an
Calcul : 1 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 456 440 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 598 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 386 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 198 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 217 893 €
Revenus locatifs : +23 859 €
Charges déductibles : -217 893 €
Résultat foncier Année 1 : -194 034 €(Déficit de 194 034 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 172 634 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 033 €/an
Revenus locatifs : +23 859 €
Charges déductibles : -19 033 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 172633.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 238 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 025 €(65% de 238 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 637 €/an
Calcul : 155 025 € × 3,636% = 5 637 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 859 €217 908 €15 064 €-194 048 €21 400 €172 648 €172 648 €
224 336 €18 644 €14 661 €5 692 €--166 957 €
324 823 €18 228 €14 244 €6 596 €--160 361 €
425 320 €17 797 €13 813 €7 523 €--152 838 €
525 826 €17 351 €13 367 €8 475 €--144 363 €
626 342 €16 890 €12 907 €9 452 €--134 911 €
726 869 €16 414 €12 430 €10 456 €--124 455 €
827 407 €15 921 €11 938 €11 486 €--112 969 €
927 955 €15 412 €11 428 €12 543 €--100 427 €
1028 514 €14 885 €10 902 €13 629 €--86 798 €
1129 084 €14 341 €10 358 €14 743 €--72 055 €
1229 666 €13 778 €9 795 €15 888 €---
1330 259 €13 196 €9 213 €17 063 €---
1430 864 €12 595 €8 611 €18 270 €---
1531 482 €11 972 €7 989 €19 509 €---
1632 111 €11 329 €7 346 €20 782 €---
1732 754 €10 664 €6 681 €22 089 €---
1833 409 €9 977 €5 993 €23 432 €---
1934 077 €9 266 €5 282 €24 811 €---
2034 758 €8 531 €4 547 €26 227 €---
2135 453 €7 771 €3 788 €27 682 €---
2236 163 €6 985 €3 002 €29 177 €---
2336 886 €6 173 €2 190 €30 713 €---
2437 624 €5 333 €1 350 €32 290 €---
2538 376 €4 465 €481 €33 911 €---
TOTAL764 216 €515 826 €217 380 €248 390 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 859 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 010 €-6 420 €+11 430 €
2+5 010 €0 €+5 010 €
3+5 010 €0 €+5 010 €
4+5 010 €0 €+5 010 €
5+5 010 €0 €+5 010 €
6+5 010 €0 €+5 010 €
7+5 010 €0 €+5 010 €
8+5 010 €0 €+5 010 €
9+5 010 €0 €+5 010 €
10+5 010 €0 €+5 010 €
11+5 010 €0 €+5 010 €
12+5 010 €+4 766 €+244 €
13+5 010 €+5 119 €-109 €
14+5 010 €+5 481 €-471 €
15+5 010 €+5 853 €-843 €
16+5 010 €+6 235 €-1 225 €
17+5 010 €+6 627 €-1 617 €
18+5 010 €+7 030 €-2 020 €
19+5 010 €+7 443 €-2 433 €
20+5 010 €+7 868 €-2 858 €
21+5 010 €+8 305 €-3 295 €
22+5 010 €+8 753 €-3 743 €
23+5 010 €+9 214 €-4 204 €
24+5 010 €+9 687 €-4 677 €
25+5 010 €+10 173 €-5 163 €
Total+125 250 €+96 133 €+29 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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