Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleTannay (58)
Surface177m²
Coût Total175 900€
Loyer Annuel14 750€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 502,82 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 21/08/2026, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 51,7 m²), Salle à manger (total 8,8 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: 3 boxs de stationnement, Garage, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Découvrez cet ensemble immobilier situé à 15min de Clamecy dans le joli village de Tannay (commodités à pieds).

comprenant :

  • Une première maison à rafraichir, élevée sur une cave de Bourgogne et sur une remise/chaufferie.

Au rez-de-chaussée : Entrée, WC, cuisine aménagée, salle à manger, salon. Au premier : Un palier desservant une salle d'eau/WC ainsi que 3 chambres.

Cour derrière.

  • Une seconde maison élevée sur 3 garages, cave voûtée, remise ainsi qu'une une chaufferie.

Au rez de chaussée : Entrée. Au premier : palier, cuisine aménagée, séjour avec cheminée, 3 chambres, une salle d'eau, dressing et WC.

Cour devant et sur le coté.

Toitures en bon état, chaudières fuel fonctionnelles et en bon état.

Idéal pour un projet locatif ou Airbnb.

A découvrir rapidement!

Ville : Tannay
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58190
Coordonnées : 47.367096, 3.590892
Total : 175 900€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 79 780€
Valeur du bien : 168 780€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1229€/mois
Loyer annuel estimé : 14750€/an
Fourchette totale : 941€ - 1605€/mois
Fourchette annuelle : 11296€ - 19260€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :396,67 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 210 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+18 790€ (+26.8%)
Marge achat-revente :-105 690€ (-150.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 933,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 845,42€
Coût de l'assurance :15 391,25€
Taxe foncière : 1 475,03€/an
Soit par mois : 122,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 229,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine aménagée, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état correct, nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Hall d'entrée en état correct, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 780 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 620€
    Isolation toiture/combles: 177 m² × 60€/m² = 10620€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Rénovation complète:10 800€
    Rénovation chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€
  • Salon - Rafraîchissement:960€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 80€/m² = 960€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:400€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 5 m² × 80€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tannay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 229 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 750 €/an
Calcul : 1 229 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 985 €
Revenus locatifs : +14 750 €
Charges déductibles : -87 985 €
Résultat foncier Année 1 : -73 235 €(Déficit de 73 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 205 €/an
Revenus locatifs : +14 750 €
Charges déductibles : -8 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 545 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51834.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 750 €87 991 €6 120 €-73 240 €21 400 €51 840 €51 840 €
215 045 €8 051 €5 960 €6 994 €--44 846 €
315 346 €7 885 €5 795 €7 461 €--37 385 €
415 653 €7 714 €5 623 €7 939 €--29 446 €
515 966 €7 536 €5 445 €8 430 €--21 015 €
616 285 €7 352 €5 261 €8 934 €--12 082 €
716 611 €7 161 €5 071 €9 450 €--2 632 €
816 943 €6 964 €4 873 €9 980 €---
917 282 €6 759 €4 669 €10 523 €---
1017 628 €6 548 €4 457 €11 080 €---
1117 980 €6 328 €4 237 €11 652 €---
1218 340 €6 101 €4 010 €12 239 €---
1318 707 €5 866 €3 775 €12 841 €---
1419 081 €5 622 €3 531 €13 459 €---
1519 463 €5 369 €3 279 €14 093 €---
1619 852 €5 108 €3 017 €14 744 €---
1720 249 €4 837 €2 746 €15 412 €---
1820 654 €4 556 €2 465 €16 098 €---
1921 067 €4 266 €2 175 €16 802 €---
2021 488 €3 964 €1 874 €17 524 €---
2121 918 €3 653 €1 562 €18 265 €---
2222 356 €3 330 €1 239 €19 027 €---
2322 804 €2 995 €905 €19 808 €---
2423 260 €2 649 €558 €20 611 €---
2523 725 €2 290 €199 €21 435 €---
TOTAL472 455 €220 892 €88 845 €251 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 750 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 098 €-6 420 €+9 518 €
2+3 098 €0 €+3 098 €
3+3 098 €0 €+3 098 €
4+3 098 €0 €+3 098 €
5+3 098 €0 €+3 098 €
6+3 098 €0 €+3 098 €
7+3 098 €0 €+3 098 €
8+3 098 €+2 204 €+894 €
9+3 098 €+3 157 €-59 €
10+3 098 €+3 324 €-226 €
11+3 098 €+3 496 €-398 €
12+3 098 €+3 672 €-574 €
13+3 098 €+3 852 €-754 €
14+3 098 €+4 038 €-940 €
15+3 098 €+4 228 €-1 130 €
16+3 098 €+4 423 €-1 325 €
17+3 098 €+4 624 €-1 526 €
18+3 098 €+4 829 €-1 731 €
19+3 098 €+5 040 €-1 942 €
20+3 098 €+5 257 €-2 159 €
21+3 098 €+5 480 €-2 382 €
22+3 098 €+5 708 €-2 610 €
23+3 098 €+5 943 €-2 845 €
24+3 098 €+6 183 €-3 085 €
25+3 098 €+6 431 €-3 333 €
Total+77 450 €+75 469 €+1 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →