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3 Pièces 75,96m2 vendu loué

Bien expiré
VilleMontmorency (95)
Surface75m²
Coût Total211 870€
Loyer Annuel15 768€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 169 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 253,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

3 Pièces 75,96m2 vendu loué - Appartement de 3 pièces de 75,96 m² vendu loué à Montmorency, construit vers 1980. Cet appartement avec terrasse comprend 2 chambres et 1 salle de bain. Il est situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de 2 étages.

  • Bon état général
  • 2 places de parking
  • Terrasse
  • Loyer mensuel 914,63 euros charges comprises L'appartement est dans un environnement calme. Chauffage électrique individuel. Classe énergie E mais avec nouvelle réglementation passage en D au premier Janvier 2026 - Classe climat B. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Montmorency
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95160
Coordonnées : 49.002558, 2.321016
Total : 211 870€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 29 350€
Valeur du bien : 198 350€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 13.96€ - 21.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15768€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1648€/mois
Fourchette annuelle : 12568€ - 19782€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 042,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :61,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 903,29€
Coût de l'assurance :18 538,63€
Taxe foncière : 2 029,00€/an
Soit par mois : 169,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 76,58€/mois
Soit par an : 918,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 313,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 350 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 650€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: 150€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmorency (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 768 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 870 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 029 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 919 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 025 €
Revenus locatifs : +15 768 €
Charges déductibles : -40 025 €
Résultat foncier Année 1 : -24 258 €(Déficit de 24 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 675 €/an
Revenus locatifs : +15 768 €
Charges déductibles : -10 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2857.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 768 €40 032 €6 992 €-24 264 €21 400 €2 864 €2 864 €
216 083 €10 495 €6 805 €5 588 €---
316 405 €10 301 €6 612 €6 103 €---
416 733 €10 101 €6 412 €6 631 €---
517 067 €9 894 €6 205 €7 173 €---
617 409 €9 681 €5 991 €7 728 €---
717 757 €9 459 €5 770 €8 298 €---
818 112 €9 231 €5 541 €8 881 €---
918 474 €8 994 €5 305 €9 480 €---
1018 844 €8 750 €5 060 €10 094 €---
1119 221 €8 497 €4 808 €10 723 €---
1219 605 €8 236 €4 547 €11 369 €---
1319 997 €7 966 €4 276 €12 031 €---
1420 397 €7 687 €3 997 €12 711 €---
1520 805 €7 398 €3 708 €13 407 €---
1621 221 €7 099 €3 410 €14 122 €---
1721 646 €6 791 €3 101 €14 855 €---
1822 078 €6 471 €2 782 €15 607 €---
1922 520 €6 142 €2 452 €16 379 €---
2022 970 €5 800 €2 111 €17 170 €---
2123 430 €5 448 €1 758 €17 982 €---
2223 898 €5 083 €1 393 €18 816 €---
2324 376 €4 706 €1 016 €19 671 €---
2424 864 €4 316 €627 €20 548 €---
2525 361 €3 913 €223 €21 448 €---
TOTAL505 042 €222 491 €100 903 €282 551 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 311 €-6 420 €+9 731 €
2+3 311 €+817 €+2 494 €
3+3 311 €+1 831 €+1 480 €
4+3 311 €+1 989 €+1 322 €
5+3 311 €+2 152 €+1 159 €
6+3 311 €+2 318 €+993 €
7+3 311 €+2 489 €+822 €
8+3 311 €+2 664 €+647 €
9+3 311 €+2 844 €+467 €
10+3 311 €+3 028 €+283 €
11+3 311 €+3 217 €+94 €
12+3 311 €+3 411 €-100 €
13+3 311 €+3 609 €-298 €
14+3 311 €+3 813 €-502 €
15+3 311 €+4 022 €-711 €
16+3 311 €+4 237 €-926 €
17+3 311 €+4 456 €-1 145 €
18+3 311 €+4 682 €-1 371 €
19+3 311 €+4 914 €-1 603 €
20+3 311 €+5 151 €-1 840 €
21+3 311 €+5 395 €-2 084 €
22+3 311 €+5 645 €-2 334 €
23+3 311 €+5 901 €-2 590 €
24+3 311 €+6 164 €-2 853 €
25+3 311 €+6 434 €-3 123 €
Total+82 775 €+84 765 €+-1 990 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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