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Immeuble centre Agen

Bien expiré
VilleAgen (47)
Surface300m²
Coût Total439 500€
Loyer Annuel37 645€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+495€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 380 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 266,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente de l’immeuble dans son ensemble. Surface totale 400m2 dont 300 habitat et Local commercial.

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.202130, 0.621210
Total : 439 500€
Prix d'acquisition : 380 000€
Travaux : 29 100€
Valeur du bien : 409 100€
Frais de notaire : 30 400€
Coût estimé : 30 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 3137€/mois
Loyer annuel estimé : 37645€/an
Fourchette totale : 2497€ - 3940€/mois
Fourchette annuelle : 29970€ - 47285€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :439 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 200,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :128,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 328,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :220 572,18€
Coût de l'assurance :38 456,25€
Taxe foncière : 3 764,48€/an
Soit par mois : 313,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 137,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 642,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :494,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Vérification et rafraîchissement des éléments sanitaires, peinture et joints si nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification des éléments électriques.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification des éléments électriques dans les chambres.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100 €(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation légère salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambres: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 645 €/an
Calcul : 3 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 439 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 538 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 592 €
Revenus locatifs : +37 645 €
Charges déductibles : -49 592 €
Résultat foncier Année 1 : -11 948 €(Déficit de 11 948 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 492 €/an
Revenus locatifs : +37 645 €
Charges déductibles : -20 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 152 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1247.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 380 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 247 000 €(65% de 380 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 982 €/an
Calcul : 247 000 € × 3,636% = 8 982 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 645 €49 607 €15 204 €-11 962 €10 700 €1 262 €1 262 €
238 398 €20 108 €14 806 €18 289 €---
339 166 €19 696 €14 393 €19 470 €---
439 949 €19 269 €13 966 €20 680 €---
540 748 €18 826 €13 524 €21 922 €---
641 563 €18 368 €13 066 €23 195 €---
742 394 €17 894 €12 591 €24 500 €---
843 242 €17 403 €12 100 €25 839 €---
944 107 €16 894 €11 591 €27 213 €---
1044 989 €16 367 €11 065 €28 622 €---
1145 889 €15 822 €10 519 €30 067 €---
1246 807 €15 257 €9 954 €31 550 €---
1347 743 €14 672 €9 369 €33 071 €---
1448 698 €14 066 €8 763 €34 632 €---
1549 672 €13 438 €8 136 €36 233 €---
1650 665 €12 789 €7 486 €37 876 €---
1751 678 €12 116 €6 813 €39 562 €---
1852 712 €11 419 €6 117 €41 293 €---
1953 766 €10 698 €5 395 €43 068 €---
2054 841 €9 951 €4 648 €44 891 €---
2155 938 €9 177 €3 874 €46 761 €---
2257 057 €8 375 €3 073 €48 681 €---
2358 198 €7 546 €2 243 €50 652 €---
2459 362 €6 686 €1 384 €52 676 €---
2560 549 €5 797 €494 €54 753 €---
TOTAL1 205 774 €382 240 €220 572 €823 534 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 823 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 905 €-3 210 €+11 115 €
2+7 905 €+5 108 €+2 797 €
3+7 905 €+5 841 €+2 064 €
4+7 905 €+6 204 €+1 701 €
5+7 905 €+6 576 €+1 329 €
6+7 905 €+6 958 €+947 €
7+7 905 €+7 350 €+555 €
8+7 905 €+7 752 €+153 €
9+7 905 €+8 164 €-259 €
10+7 905 €+8 587 €-682 €
11+7 905 €+9 020 €-1 115 €
12+7 905 €+9 465 €-1 560 €
13+7 905 €+9 921 €-2 016 €
14+7 905 €+10 390 €-2 485 €
15+7 905 €+10 870 €-2 965 €
16+7 905 €+11 363 €-3 458 €
17+7 905 €+11 869 €-3 964 €
18+7 905 €+12 388 €-4 483 €
19+7 905 €+12 920 €-5 015 €
20+7 905 €+13 467 €-5 562 €
21+7 905 €+14 028 €-6 123 €
22+7 905 €+14 604 €-6 699 €
23+7 905 €+15 196 €-7 291 €
24+7 905 €+15 803 €-7 898 €
25+7 905 €+16 426 €-8 521 €
Total+197 625 €+247 060 €+-49 435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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