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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface82.7m²
Coût Total247 200€
Loyer Annuel18 197€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois-235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 82.7 m²
Prix au m² : 2 478,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Interphone, Non meublé

C'est dans une belle résidence récemment ravalée (isolation thermique par extérieur) que vous aurez le plaisir de découvrir ce spacieux F4 traversant avec 2 ou 3 chambres en fonction de ses besoins. Séjour ultra lumineux, immense cuisine aménagée, salle de bains neuve, de belles prestations. Vous serez a proximité des commerces (Franprix a 2 pas, mais aussi la rue piétonne et le marché a minutes) mais également pas en reste sur les transports (métro ligne 13, RER D, tramway T1, bus..) et les écoles. Bref, un appartement familial avec cave et parking sous-sol.

EXCLUSIVITE CENTURY 21 Prix : 205000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 215 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3840.0 euros/an

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.943309, 2.349201
Total : 247 200€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 25 800€
Valeur du bien : 230 800€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.7m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1516€/mois
Loyer annuel estimé : 18197€/an
Fourchette totale : 1150€ - 2000€/mois
Fourchette annuelle : 13795€ - 24003€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 600 €/m²
Basé sur :387 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 720 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-92 720€ (-31.1%)
Marge achat-revente :50 520€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 207,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 279,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 977,71€
Coût de l'assurance :21 630,00€
Taxe foncière : 1 819,66€/an
Soit par mois : 151,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 516,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 751,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 800 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m²), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 10000€ (2000€/m²), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds (30 m²): 1800€ (60€/m²), Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant (30 m²): 1800€ (60€/m²), Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 197 €/an
Calcul : 1 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 979 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 820 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 304 €
Revenus locatifs : +18 197 €
Charges déductibles : -40 304 €
Résultat foncier Année 1 : -22 107 €(Déficit de 22 107 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 407 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 504 €/an
Revenus locatifs : +18 197 €
Charges déductibles : -14 504 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 693 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11407.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 197 €40 311 €7 987 €-22 115 €10 700 €11 415 €11 415 €
218 560 €14 296 €7 771 €4 265 €--7 150 €
318 932 €14 073 €7 548 €4 859 €--2 291 €
419 310 €13 842 €7 318 €5 468 €---
519 697 €13 604 €7 080 €6 092 €---
620 090 €13 358 €6 834 €6 732 €---
720 492 €13 104 €6 580 €7 388 €---
820 902 €12 842 €6 317 €8 060 €---
921 320 €12 571 €6 046 €8 749 €---
1021 747 €12 291 €5 766 €9 456 €---
1122 182 €12 001 €5 476 €10 180 €---
1222 625 €11 702 €5 177 €10 923 €---
1323 078 €11 393 €4 868 €11 685 €---
1423 539 €11 074 €4 549 €12 466 €---
1524 010 €10 744 €4 219 €13 266 €---
1624 490 €10 403 €3 878 €14 087 €---
1724 980 €10 051 €3 526 €14 929 €---
1825 480 €9 687 €3 162 €15 793 €---
1925 989 €9 311 €2 786 €16 678 €---
2026 509 €8 922 €2 398 €17 586 €---
2127 039 €8 521 €1 996 €18 518 €---
2227 580 €8 107 €1 582 €19 473 €---
2328 132 €7 678 €1 153 €20 453 €---
2428 694 €7 236 €711 €21 459 €---
2529 268 €6 778 €253 €22 490 €---
TOTAL582 841 €303 899 €114 978 €278 942 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 942 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 821 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 821 €-3 210 €+7 031 €
2+3 821 €0 €+3 821 €
3+3 821 €0 €+3 821 €
4+3 821 €+953 €+2 868 €
5+3 821 €+1 828 €+1 993 €
6+3 821 €+2 020 €+1 801 €
7+3 821 €+2 216 €+1 605 €
8+3 821 €+2 418 €+1 403 €
9+3 821 €+2 625 €+1 196 €
10+3 821 €+2 837 €+984 €
11+3 821 €+3 054 €+767 €
12+3 821 €+3 277 €+544 €
13+3 821 €+3 505 €+316 €
14+3 821 €+3 740 €+81 €
15+3 821 €+3 980 €-159 €
16+3 821 €+4 226 €-405 €
17+3 821 €+4 479 €-658 €
18+3 821 €+4 738 €-917 €
19+3 821 €+5 003 €-1 182 €
20+3 821 €+5 276 €-1 455 €
21+3 821 €+5 555 €-1 734 €
22+3 821 €+5 842 €-2 021 €
23+3 821 €+6 136 €-2 315 €
24+3 821 €+6 438 €-2 617 €
25+3 821 €+6 747 €-2 926 €
Total+95 525 €+83 683 €+11 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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