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Maison 4 pièces 80 m²

VilleMiramont-de-Guyenne (47)
Surface80m²
Coût Total81 012€
Loyer Annuel6 760€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 798,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville

Au coeur du centre ville de Miramont de Guyenne, maison ancienne en Tuffeau de 80M2 dans un environnement calme.

Le rez-de-chaussée se compose d'une cuisine, salle à manger, salon, salle d'eau et toilettes séparés.

à l'étage 3 chambres de 10, 12 et 14 M2

à l'extérieur petit terrasse, un bâtiment de 16M2 au sol avec étage donnant sur le jardin.

Taxe foncière : 726€

Tout-à-l'égout

Prévoir travaux intérieurs

Cette annonce référence 342505 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier VINCENT KLEIN (EI) immatriculé au RSAC de AGEN (47000) sous le numéro 50872102400026.

Prix du bien : 63 900,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 342505 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Miramont-de-Guyenne
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47800
Coordonnées : 44.601517, 0.363859
Total : 81 012€
Prix d'acquisition : 63 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 75 900€
Frais de notaire : 5 112€
Coût estimé : 5 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6760€/an
Fourchette totale : 445€ - 713€/mois
Fourchette annuelle : 5343€ - 8551€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :971,63 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 730 €
Prix d'achat :63 900 €
Décote à l'achat :-13 830€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-3 282€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 012€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :396,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :20,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 417,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 066,30€
Coût de l'assurance :6 075,90€
Taxe foncière : 726,00€/an
Soit par mois : 60,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 563,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 477,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état similaire aux autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miramont-de-Guyenne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 760 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 012 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 608 €
Revenus locatifs : +6 760 €
Charges déductibles : -15 608 €
Résultat foncier Année 1 : -8 848 €(Déficit de 8 848 €)
Imputable sur revenu global : 8 848 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 608 €/an
Revenus locatifs : +6 760 €
Charges déductibles : -3 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 152 €/an
Prix d'achat du bien : 63 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 535 €(65% de 63 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 510 €/an
Calcul : 41 535 € × 3,636% = 1 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 760 €15 611 €2 641 €-8 851 €8 851 €--
26 895 €3 539 €2 570 €3 355 €---
37 033 €3 466 €2 497 €3 567 €---
47 173 €3 390 €2 421 €3 783 €---
57 317 €3 312 €2 343 €4 005 €---
67 463 €3 230 €2 261 €4 233 €---
77 612 €3 147 €2 178 €4 466 €---
87 765 €3 060 €2 091 €4 705 €---
97 920 €2 971 €2 001 €4 949 €---
108 078 €2 878 €1 909 €5 200 €---
118 240 €2 782 €1 813 €5 458 €---
128 405 €2 684 €1 715 €5 721 €---
138 573 €2 581 €1 612 €5 991 €---
148 744 €2 476 €1 507 €6 268 €---
158 919 €2 367 €1 398 €6 552 €---
169 098 €2 254 €1 285 €6 844 €---
179 279 €2 137 €1 168 €7 142 €---
189 465 €2 017 €1 048 €7 448 €---
199 654 €1 893 €924 €7 762 €---
209 847 €1 764 €795 €8 084 €---
2110 044 €1 631 €662 €8 413 €---
2210 245 €1 494 €525 €8 752 €---
2310 450 €1 352 €383 €9 099 €---
2410 659 €1 205 €236 €9 454 €---
2510 872 €1 053 €84 €9 819 €---
TOTAL216 511 €74 292 €38 066 €142 219 €8 851 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 655 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 760 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 420 €-2 655 €+4 075 €
2+1 420 €+1 007 €+413 €
3+1 420 €+1 070 €+350 €
4+1 420 €+1 135 €+285 €
5+1 420 €+1 202 €+218 €
6+1 420 €+1 270 €+150 €
7+1 420 €+1 340 €+80 €
8+1 420 €+1 411 €+9 €
9+1 420 €+1 485 €-65 €
10+1 420 €+1 560 €-140 €
11+1 420 €+1 637 €-217 €
12+1 420 €+1 716 €-296 €
13+1 420 €+1 797 €-377 €
14+1 420 €+1 881 €-461 €
15+1 420 €+1 966 €-546 €
16+1 420 €+2 053 €-633 €
17+1 420 €+2 143 €-723 €
18+1 420 €+2 234 €-814 €
19+1 420 €+2 329 €-909 €
20+1 420 €+2 425 €-1 005 €
21+1 420 €+2 524 €-1 104 €
22+1 420 €+2 626 €-1 206 €
23+1 420 €+2 730 €-1 310 €
24+1 420 €+2 836 €-1 416 €
25+1 420 €+2 946 €-1 526 €
Total+35 500 €+42 666 €+-7 166 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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