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Appartement 3 pièces 58 m²

VilleNice (06)
Surface58m²
Coût Total177 900€
Loyer Annuel12 949€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 2 241,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 58 m²

Nice bon Voyage, 3 pièces en étage élevé, traversant Est Ouest, vue dégagée, balcon. Double vitrage, climatisation. Un dressing

Cet appartement est VENDU LOUE, donc destiné à un investissement locatif. Rentabilité net: 6.30 % Une cave complète ce bien.

Surface : 58 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.729263, 7.283279
Total : 177 900€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 167 500€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1079€/mois
Loyer annuel estimé : 12949€/an
Fourchette totale : 767€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 9204€ - 18216€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 846,15 €/m²
Basé sur :423 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 077 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-93 077€ (-41.7%)
Marge achat-revente :45 177€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 855,60€
Coût de l'assurance :15 566,25€
Taxe foncière : 1 294,86€/an
Soit par mois : 107,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 079,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (climatisation existante à vérifier pour chauffage) ou mise à jour de la climatisation.
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine vétustes et réfection du carrelage usé.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de mobilier si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 58 m² × 12 000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1250€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol (parquet flottant) et peinture: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 079 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 949 €/an
Calcul : 1 079 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 295 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 601 €
Revenus locatifs : +12 949 €
Charges déductibles : -45 601 €
Résultat foncier Année 1 : -32 653 €(Déficit de 32 653 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 253 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 101 €/an
Revenus locatifs : +12 949 €
Charges déductibles : -8 101 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 847 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11252.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 949 €45 607 €6 190 €-32 658 €21 400 €11 258 €11 258 €
213 208 €7 945 €6 028 €5 262 €--5 996 €
313 472 €7 778 €5 860 €5 694 €--302 €
413 741 €7 604 €5 687 €6 137 €---
514 016 €7 425 €5 507 €6 591 €---
614 296 €7 239 €5 321 €7 058 €---
714 582 €7 046 €5 128 €7 536 €---
814 874 €6 846 €4 929 €8 028 €---
915 171 €6 639 €4 722 €8 532 €---
1015 475 €6 425 €4 508 €9 050 €---
1115 784 €6 203 €4 286 €9 581 €---
1216 100 €5 973 €4 056 €10 127 €---
1316 422 €5 735 €3 818 €10 687 €---
1416 750 €5 489 €3 571 €11 262 €---
1517 085 €5 233 €3 316 €11 852 €---
1617 427 €4 969 €3 051 €12 458 €---
1717 776 €4 695 €2 777 €13 081 €---
1818 131 €4 411 €2 493 €13 720 €---
1918 494 €4 117 €2 200 €14 377 €---
2018 864 €3 813 €1 895 €15 051 €---
2119 241 €3 497 €1 580 €15 744 €---
2219 626 €3 171 €1 253 €16 455 €---
2320 018 €2 832 €915 €17 186 €---
2420 419 €2 482 €564 €17 937 €---
2520 827 €2 119 €201 €18 708 €---
TOTAL414 749 €175 293 €89 856 €239 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 719 €-6 420 €+9 139 €
2+2 719 €0 €+2 719 €
3+2 719 €0 €+2 719 €
4+2 719 €+1 750 €+969 €
5+2 719 €+1 977 €+742 €
6+2 719 €+2 117 €+602 €
7+2 719 €+2 261 €+458 €
8+2 719 €+2 408 €+311 €
9+2 719 €+2 560 €+159 €
10+2 719 €+2 715 €+4 €
11+2 719 €+2 874 €-155 €
12+2 719 €+3 038 €-319 €
13+2 719 €+3 206 €-487 €
14+2 719 €+3 379 €-660 €
15+2 719 €+3 556 €-837 €
16+2 719 €+3 738 €-1 019 €
17+2 719 €+3 924 €-1 205 €
18+2 719 €+4 116 €-1 397 €
19+2 719 €+4 313 €-1 594 €
20+2 719 €+4 515 €-1 796 €
21+2 719 €+4 723 €-2 004 €
22+2 719 €+4 937 €-2 218 €
23+2 719 €+5 156 €-2 437 €
24+2 719 €+5 381 €-2 662 €
25+2 719 €+5 612 €-2 893 €
Total+67 975 €+71 837 €+-3 862 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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