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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface71
Coût Total113 742
Loyer Annuel7 372
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 900 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 843,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, Exposition est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Située dans une ruelle, au c½ur de la ville, cette agréable maison construite en pierres et couverte en ardoises vous propose une cuisine avec arrière cuisine, une pièce de vie avec cheminée, une grande chambre avec salle de bains et wc. Dispose également d'une remise à usage de stockage ou cave. Chauffage au gaz de ville, double vitrage. Elle ravira les âmes citadines par sa situation géographie. Amateurs de bien atypique, de belles cheminées et d'ancien, elle n'attend que vos projets que ce soir pour y vivre ou pour un investissement locatif. DPE en D. Le prix du bien net ven­deur est de 55.000 € / 9 % TTC d'ho­no­raires charge acqué­reur soit un prix total de 59.900 € FAI. N'hésitez pas à contacter votre agence de Tulle afin d'obtenir plus de renseignements et d'organiser une visite.

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.269705, 1.760357
Total : 113 742
Prix d'acquisition : 59 900
Travaux : 49 050
Valeur du bien : 108 950
Frais de notaire : 4 792
Coût estimé : 4 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7372€/an
Fourchette totale : 483€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 5801€ - 9369€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 026,61 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 889
Prix d'achat :59 900
Décote à l'achat :-12 989 (-17.8%)
Marge achat-revente :-40 853€ (-56.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 742
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 596,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 259,21
Coût de l'assurance :9 952,43
Taxe foncière : 737,23€/an
Soit par mois : 61,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 614,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et sols dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs et sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des éléments décoratifs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 050(691 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 650
    Isolation des combles: 71 m² × 150€/m² = 10650€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:6 000
    Remplacement système chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant mise aux normes et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Rafraîchissement chambre: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (incluant peinture murs et sols, main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant peinture murs et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 650✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 372 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 742 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 003
Revenus locatifs : +7 372
Charges déductibles : -54 003
Résultat foncier Année 1 : -46 631(Déficit de 46 631 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 231
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 953 €/an
Revenus locatifs : +7 372
Charges déductibles : -4 953
Résultat foncier Années 2+ : 2 419 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25231.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 37254 0073 822-46 63521 400 €25 235 €25 235 €
27 5204 8563 7202 664--22 571 €
37 6704 7513 6152 920--19 651 €
47 8244 6423 5073 182--16 469 €
57 9804 5303 3943 450--13 019 €
68 1404 4133 2783 726--9 293 €
78 3024 2933 1584 009--5 283 €
88 4694 1693 0334 300--984 €
98 6384 0402 9054 598---
108 8113 9072 7724 904---
118 9873 7692 6345 218---
129 1673 6272 4915 540---
139 3503 4792 3445 871---
149 5373 3272 1916 210---
159 7283 1692 0346 559---
169 9223 0061 8706 916---
1710 1212 8371 7027 284---
1810 3232 6621 5277 661---
1910 5302 4811 3468 048---
2010 7402 2941 1598 446---
2110 9552 1019668 854---
2211 1741 9017669 273---
2311 3971 6945599 704---
2411 6251 48034410 146---
2511 8581 25812310 600---
TOTAL236 138132 69255 259103 44621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 446
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 548-6 420+7 968
2+1 5480+1 548
3+1 5480+1 548
4+1 5480+1 548
5+1 5480+1 548
6+1 5480+1 548
7+1 5480+1 548
8+1 5480+1 548
9+1 548+1 084+464
10+1 548+1 471+77
11+1 548+1 565-17
12+1 548+1 662-114
13+1 548+1 761-213
14+1 548+1 863-315
15+1 548+1 968-420
16+1 548+2 075-527
17+1 548+2 185-637
18+1 548+2 298-750
19+1 548+2 414-866
20+1 548+2 534-986
21+1 548+2 656-1 108
22+1 548+2 782-1 234
23+1 548+2 911-1 363
24+1 548+3 044-1 496
25+1 548+3 180-1 632
Total+38 700+31 034+7 666
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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