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Idéal jeune couple ou investisseur, loft atypique avec 2 parkings dans environnement exceptionnel

Bien expiré
VilleBonneville-sur-Iton (27)
Surface62m²
Coût Total142 440€
Loyer Annuel8 900€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 580,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 6 km d'Evreux, à la Bonneville-sur-Iton, vend loft atypique au 3ième étage d'une petite résidence, avec 2 places de parking, le tout situé dans un cadre exceptionnel. L'appartement est sur 4 niveaux et composé ainsi : entrée, cuisine séparée, salle d'eau avec fenêtre, wc séparé, très grande pièce à vivre avec vue à 360 degrés sur la vallée de l'Iton, chambre en mezzanine. Bien isolé. Chauffage électrique. Interphone. Parking Digicode. DPE D. Surface loi carrez du lot : 61,6 m2. Superficie au sol : 80,4 m2. Plans sur demande. Prix : 98 000 euros.Visites sur rendez-vous.

Ville : Bonneville-sur-Iton
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27190
Coordonnées : 48.999030, 1.053020
Total : 142 440€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 36 600€
Valeur du bien : 134 600€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.96€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8900€/an
Fourchette totale : 618€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 7419€ - 10677€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 833,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :113 666 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-15 666€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-28 774€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 251,72€
Coût de l'assurance :12 463,50€
Taxe foncière : 890,00€/an
Soit par mois : 74,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 741,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre en mezzanine
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre en mezzanine
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 600 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneville-sur-Iton (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 900 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 586 €
Revenus locatifs : +8 900 €
Charges déductibles : -42 586 €
Résultat foncier Année 1 : -33 686 €(Déficit de 33 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 286 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 986 €/an
Revenus locatifs : +8 900 €
Charges déductibles : -5 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 914 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12285.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 900 €42 591 €4 602 €-33 690 €21 400 €12 290 €12 290 €
29 078 €5 866 €4 478 €3 212 €--9 079 €
39 260 €5 738 €4 349 €3 522 €--5 557 €
49 445 €5 605 €4 216 €3 840 €--1 717 €
59 634 €5 468 €4 079 €4 166 €---
69 826 €5 326 €3 938 €4 500 €---
710 023 €5 180 €3 791 €4 843 €---
810 223 €5 029 €3 640 €5 195 €---
910 428 €4 872 €3 484 €5 556 €---
1010 636 €4 711 €3 322 €5 926 €---
1110 849 €4 544 €3 155 €6 305 €---
1211 066 €4 372 €2 983 €6 694 €---
1311 287 €4 194 €2 805 €7 094 €---
1411 513 €4 010 €2 621 €7 504 €---
1511 743 €3 819 €2 431 €7 924 €---
1611 978 €3 623 €2 235 €8 355 €---
1712 218 €3 420 €2 032 €8 798 €---
1812 462 €3 211 €1 822 €9 252 €---
1912 711 €2 994 €1 605 €9 718 €---
2012 966 €2 770 €1 382 €10 196 €---
2113 225 €2 539 €1 150 €10 686 €---
2213 489 €2 300 €911 €11 190 €---
2313 759 €2 053 €665 €11 706 €---
2414 034 €1 798 €410 €12 236 €---
2514 315 €1 535 €146 €12 781 €---
TOTAL285 071 €137 565 €66 252 €147 505 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 869 €-6 420 €+8 289 €
2+1 869 €0 €+1 869 €
3+1 869 €0 €+1 869 €
4+1 869 €0 €+1 869 €
5+1 869 €+735 €+1 134 €
6+1 869 €+1 350 €+519 €
7+1 869 €+1 453 €+416 €
8+1 869 €+1 558 €+311 €
9+1 869 €+1 667 €+202 €
10+1 869 €+1 778 €+91 €
11+1 869 €+1 892 €-23 €
12+1 869 €+2 008 €-139 €
13+1 869 €+2 128 €-259 €
14+1 869 €+2 251 €-382 €
15+1 869 €+2 377 €-508 €
16+1 869 €+2 507 €-638 €
17+1 869 €+2 639 €-770 €
18+1 869 €+2 776 €-907 €
19+1 869 €+2 915 €-1 046 €
20+1 869 €+3 059 €-1 190 €
21+1 869 €+3 206 €-1 337 €
22+1 869 €+3 357 €-1 488 €
23+1 869 €+3 512 €-1 643 €
24+1 869 €+3 671 €-1 802 €
25+1 869 €+3 834 €-1 965 €
Total+46 725 €+44 252 €+2 473 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 174 jours
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