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Achat maison

Bien expiré
VilleAubiet (32)
Surface304m²
Coût Total360 400€
Loyer Annuel26 736€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 871,71 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 304 m², 10 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 3 Salles d'eau, 4 Toilettes, Chauffage individuel gaz, 5 Parkings, Terrain de 200 m², Travaux

Cette grande bâtisse au centre du village d'Aubiet se compose d'un appartement de 206m2 bénéficiant d'une terrasse privative et une véranda de toit, au rez de chaussée vous trouverez aujourd'hui un local professionnel de 133m2 pouvant devenir un appartement après travaux avec accès PMR . L'ensemble bénéficie d'un parking privatif.

Ville : Aubiet
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32270
Coordonnées : 43.645560, 0.809600
Total : 360 400€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 74 200€
Valeur du bien : 339 200€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2228€/mois
Loyer annuel estimé : 26736€/an
Fourchette totale : 1681€ - 2953€/mois
Fourchette annuelle : 20172€ - 35437€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :360 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 773,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :105,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 878,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 640,85€
Coût de l'assurance :31 535,00€
Taxe foncière : 2 673,60€/an
Soit par mois : 222,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 228,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 101,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 304 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 200 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:38 000€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 1000€ = 38000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 300€ = 3000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€ = 4200€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aubiet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 228 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 736 €/an
Calcul : 2 228 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 883 €/an
Base de calcul : Emprunt de 360 400 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 261 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 018 €
Revenus locatifs : +26 736 €
Charges déductibles : -90 018 €
Résultat foncier Année 1 : -63 282 €(Déficit de 63 282 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 882 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 818 €/an
Revenus locatifs : +26 736 €
Charges déductibles : -15 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 918 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41881.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 736 €90 030 €11 895 €-63 294 €21 400 €41 894 €41 894 €
227 271 €15 511 €11 576 €11 760 €--30 134 €
327 816 €15 182 €11 247 €12 634 €--17 500 €
428 372 €14 842 €10 907 €13 531 €--3 969 €
528 940 €14 490 €10 555 €14 450 €---
629 519 €14 126 €10 191 €15 393 €---
730 109 €13 750 €9 815 €16 359 €---
830 711 €13 361 €9 426 €17 350 €---
931 326 €12 959 €9 024 €18 367 €---
1031 952 €12 543 €8 608 €19 409 €---
1132 591 €12 113 €8 178 €20 478 €---
1233 243 €11 669 €7 734 €21 574 €---
1333 908 €11 209 €7 274 €22 698 €---
1434 586 €10 734 €6 799 €23 852 €---
1535 278 €10 243 €6 308 €25 035 €---
1635 983 €9 735 €5 800 €26 248 €---
1736 703 €9 210 €5 275 €27 493 €---
1837 437 €8 667 €4 732 €28 770 €---
1938 186 €8 106 €4 171 €30 080 €---
2038 949 €7 526 €3 591 €31 424 €---
2139 728 €6 926 €2 991 €32 803 €---
2240 523 €6 305 €2 370 €34 218 €---
2341 333 €5 664 €1 729 €35 669 €---
2442 160 €5 001 €1 066 €37 159 €---
2543 003 €4 315 €380 €38 688 €---
TOTAL856 363 €344 216 €171 641 €512 147 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 512 147 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 736 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 615 €-6 420 €+12 035 €
2+5 615 €0 €+5 615 €
3+5 615 €0 €+5 615 €
4+5 615 €0 €+5 615 €
5+5 615 €+3 144 €+2 471 €
6+5 615 €+4 618 €+997 €
7+5 615 €+4 908 €+707 €
8+5 615 €+5 205 €+410 €
9+5 615 €+5 510 €+105 €
10+5 615 €+5 823 €-208 €
11+5 615 €+6 143 €-528 €
12+5 615 €+6 472 €-857 €
13+5 615 €+6 810 €-1 195 €
14+5 615 €+7 155 €-1 540 €
15+5 615 €+7 510 €-1 895 €
16+5 615 €+7 874 €-2 259 €
17+5 615 €+8 248 €-2 633 €
18+5 615 €+8 631 €-3 016 €
19+5 615 €+9 024 €-3 409 €
20+5 615 €+9 427 €-3 812 €
21+5 615 €+9 841 €-4 226 €
22+5 615 €+10 265 €-4 650 €
23+5 615 €+10 701 €-5 086 €
24+5 615 €+11 148 €-5 533 €
25+5 615 €+11 606 €-5 991 €
Total+140 375 €+153 644 €+-13 269 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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