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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNoisy-le-Grand (93)
Surface70m²
Coût Total248 660€
Loyer Annuel14 799€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 162 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 314,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/6 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, 2 chambres, Balcon, TV par câble

En plein centre ville Noisy Mont d'Est. Nous vous proposons en Exclusivité appartement entièrement à rénover au 2ème étage avec ascenseur. 3 pièces disposant d'une entrée, un séjour donnant sur un Balcon, une cuisine séparée, 2 chambres, une salle de bains, WC séparés et des rangements. Vendu avec un parking. Gros travaux à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques : (nouv. art. R 125-25 I, C Env.). Prévoir travaux. RER A Noisy le Grand à 700 mètres. Contact agence Primas

Ville : Noisy-le-Grand
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93160
Coordonnées : 48.837330, 2.558140
Noisy-le-Grand
RER A
Total : 248 660€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 73 700€
Valeur du bien : 235 700€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 14.05€ - 22.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1233€/mois
Loyer annuel estimé : 14799€/an
Fourchette totale : 984€ - 1546€/mois
Fourchette annuelle : 11806€ - 18550€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 223,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :72,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 296,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 424,57€
Coût de l'assurance :21 757,75€
Taxe foncière : 1 479,87€/an
Soit par mois : 123,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 233,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 419,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour remplacer le système existant
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État moyen visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État moyen visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 700 €(1 053 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 600€ = 11600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:16 000€
    Rénovation complète salon: 16000€ (incluant peinture, revêtement de sol, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 233 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 799 €/an
Calcul : 1 233 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 660 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 870 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 249 €
Revenus locatifs : +14 799 €
Charges déductibles : -84 249 €
Résultat foncier Année 1 : -69 450 €(Déficit de 69 450 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 050 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 549 €/an
Revenus locatifs : +14 799 €
Charges déductibles : -10 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 250 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48050.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 799 €84 257 €8 207 €-69 458 €21 400 €48 058 €48 058 €
215 095 €10 337 €7 987 €4 757 €--43 301 €
315 397 €10 110 €7 760 €5 286 €--38 014 €
415 705 €9 875 €7 525 €5 829 €--32 185 €
516 019 €9 632 €7 282 €6 386 €--25 799 €
616 339 €9 381 €7 031 €6 957 €--18 841 €
716 666 €9 122 €6 772 €7 544 €--11 298 €
816 999 €8 854 €6 503 €8 145 €--3 152 €
917 339 €8 576 €6 226 €8 763 €---
1017 686 €8 289 €5 939 €9 396 €---
1118 040 €7 993 €5 643 €10 047 €---
1218 400 €7 686 €5 336 €10 714 €---
1318 768 €7 369 €5 019 €11 399 €---
1419 144 €7 041 €4 691 €12 102 €---
1519 527 €6 702 €4 352 €12 824 €---
1619 917 €6 352 €4 002 €13 565 €---
1720 315 €5 990 €3 640 €14 326 €---
1820 722 €5 615 €3 265 €15 107 €---
1921 136 €5 228 €2 878 €15 908 €---
2021 559 €4 828 €2 477 €16 731 €---
2121 990 €4 414 €2 063 €17 577 €---
2222 430 €3 986 €1 635 €18 444 €---
2322 879 €3 543 €1 193 €19 335 €---
2423 336 €3 085 €735 €20 251 €---
2523 803 €2 612 €262 €21 190 €---
TOTAL474 007 €250 879 €118 425 €223 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 108 €-6 420 €+9 528 €
2+3 108 €0 €+3 108 €
3+3 108 €0 €+3 108 €
4+3 108 €0 €+3 108 €
5+3 108 €0 €+3 108 €
6+3 108 €0 €+3 108 €
7+3 108 €0 €+3 108 €
8+3 108 €0 €+3 108 €
9+3 108 €+1 683 €+1 425 €
10+3 108 €+2 819 €+289 €
11+3 108 €+3 014 €+94 €
12+3 108 €+3 214 €-106 €
13+3 108 €+3 420 €-312 €
14+3 108 €+3 631 €-523 €
15+3 108 €+3 847 €-739 €
16+3 108 €+4 070 €-962 €
17+3 108 €+4 298 €-1 190 €
18+3 108 €+4 532 €-1 424 €
19+3 108 €+4 772 €-1 664 €
20+3 108 €+5 019 €-1 911 €
21+3 108 €+5 273 €-2 165 €
22+3 108 €+5 533 €-2 425 €
23+3 108 €+5 801 €-2 693 €
24+3 108 €+6 075 €-2 967 €
25+3 108 €+6 357 €-3 249 €
Total+77 700 €+66 938 €+10 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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