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T2 en face de la gare

Bien expiré
VilleBellegarde-sur-valserine, Billiat, Chezery forens, Châtillon-en-michaille, Confort, Injoux-génissiat, Lancrans, Léaz, Montanges, Villes, Éloise (01)
Surface47m²
Coût Total146 760€
Loyer Annuel7 953€
Rentabilité5.42%
Cashflow/mois-307€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 98 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 2 085,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre T2 de 47 m2 en face de la gare.

Appartement de type traversant à rénover. Immeuble composé d'environ 10 appartements et quelques caves. Pas d'ascenseur. Pas de chaufferie commune. DPE en F Diagnostic électrique conforme Pas d'amiante Plomb dans les peintures des boiseries

Immeuble composé principalement d'investisseur. Snyndic pro - charge annuel environ 1200 euro

Chauffage et eau chaude électrique individuel.

Visite possible en semaine

Ville : Bellegarde-sur-valserine, Billiat, Chezery forens, Châtillon-en-michaille, Confort, Injoux-génissiat, Lancrans, Léaz, Montanges, Villes, Éloise
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01200
Coordonnées : 46.108140, 5.827930
Total : 146 760€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 40 920€
Valeur du bien : 138 920€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 14.10€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 18.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7953€/an
Fourchette totale : 500€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6000€ - 10541€/an
Rentabilité brute :5.42%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 300,33€
Coût de l'assurance :12 841,50€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 662,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-306,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en béton nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: entrée/couloir (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 920 €(871 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la pose)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la pose)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager et pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 28 m² × 60€/m² = 1680€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 30€/m² = 840€ (incluant la pose)
  • Salon - Rénovation légère:450€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant la pose)
  • Entrée - Rénovation légère:150€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bellegarde-sur-Valserine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 760 €
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -48 760 €
Résultat foncier Année 1 : -40 807 €(Déficit de 40 807 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 407 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 840 €/an
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -7 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 113 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19407.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 953 €48 765 €4 931 €-40 812 €21 400 €19 412 €19 412 €
28 112 €7 714 €4 800 €398 €--19 014 €
38 274 €7 578 €4 665 €696 €--18 318 €
48 440 €7 438 €4 525 €1 001 €--17 317 €
58 608 €7 293 €4 380 €1 315 €--16 002 €
68 781 €7 143 €4 230 €1 637 €--14 364 €
78 956 €6 988 €4 074 €1 968 €--12 396 €
89 135 €6 828 €3 914 €2 308 €--10 089 €
99 318 €6 662 €3 748 €2 656 €--7 432 €
109 504 €6 490 €3 576 €3 015 €--4 417 €
119 694 €6 312 €3 398 €3 382 €--1 035 €
129 888 €6 128 €3 215 €3 760 €---
1310 086 €5 938 €3 024 €4 148 €---
1410 288 €5 741 €2 828 €4 547 €---
1510 494 €5 538 €2 624 €4 956 €---
1610 704 €5 327 €2 413 €5 376 €---
1710 918 €5 109 €2 195 €5 808 €---
1811 136 €4 884 €1 970 €6 252 €---
1911 359 €4 651 €1 737 €6 708 €---
2011 586 €4 409 €1 496 €7 177 €---
2111 818 €4 160 €1 246 €7 658 €---
2212 054 €3 902 €988 €8 152 €---
2312 295 €3 634 €721 €8 661 €---
2412 541 €3 358 €444 €9 183 €---
2512 792 €3 072 €159 €9 719 €---
TOTAL254 732 €185 062 €71 300 €69 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-6 420 €+8 090 €
2+1 670 €0 €+1 670 €
3+1 670 €0 €+1 670 €
4+1 670 €0 €+1 670 €
5+1 670 €0 €+1 670 €
6+1 670 €0 €+1 670 €
7+1 670 €0 €+1 670 €
8+1 670 €0 €+1 670 €
9+1 670 €0 €+1 670 €
10+1 670 €0 €+1 670 €
11+1 670 €0 €+1 670 €
12+1 670 €+1 128 €+542 €
13+1 670 €+1 244 €+426 €
14+1 670 €+1 364 €+306 €
15+1 670 €+1 487 €+183 €
16+1 670 €+1 613 €+57 €
17+1 670 €+1 743 €-73 €
18+1 670 €+1 876 €-206 €
19+1 670 €+2 012 €-342 €
20+1 670 €+2 153 €-483 €
21+1 670 €+2 297 €-627 €
22+1 670 €+2 446 €-776 €
23+1 670 €+2 598 €-928 €
24+1 670 €+2 755 €-1 085 €
25+1 670 €+2 916 €-1 246 €
Total+41 750 €+21 212 €+20 538 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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