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Maison 6 pièces 154 m²

VilleSaint-Dizier-les-Domaines (23)
Surface154m²
Coût Total168 492€
Loyer Annuel13 805€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 280 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 638,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 6 pièces principales

Charmante maison en pierre avec une vue dégagée sur la campagne. Comprenant au rez-de-chaussée séjour, cuisine ouverte sur salle à manger, salle d'eau avec WC, buanderie. A l'étage palier, trois chambres et un dortoir. Grenier, dépendance, hangar et petit dépendance avec salle d'eau et WC. Terrain arboré de 3400m². Au calme. Honoraires à charge acquéreur : 9.2%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 239-3139 Date de réalisation du diagnostic : 15/11/2023 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 490 € et 3 410 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Dizier-les-Domaines
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23270
Coordonnées : 46.317250, 2.036028
Total : 168 492€
Prix d'acquisition : 98 280€
Travaux : 62 350€
Valeur du bien : 160 630€
Frais de notaire : 7 862€
Coût estimé : 7 862€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1150€/mois
Loyer annuel estimé : 13805€/an
Fourchette totale : 903€ - 1465€/mois
Fourchette annuelle : 10839€ - 17583€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :867,17 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 544 €
Prix d'achat :98 280 €
Décote à l'achat :-35 264€ (-26.4%)
Marge achat-revente :-34 948€ (-26.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :61,78€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 900,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 207,76€
Coût de l'assurance :18 534,12€
Taxe foncière : 1 380,51€/an
Soit par mois : 115,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 150,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 527 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 154 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 350 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 550€
    Isolation toiture/combles: 154 m² × 75€/m² = 11550€, Main d'œuvre: 50€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Fenêtres double vitrage:17 100€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€/fenêtre = 17100€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rafraîchissement cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 18 m² × 400€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rénovation salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 4000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rénovation chambres:4 500€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier-les-Domaines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 150 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 805 €/an
Calcul : 1 150 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 492 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 211 €
Revenus locatifs : +13 805 €
Charges déductibles : -70 211 €
Résultat foncier Année 1 : -56 406 €(Déficit de 56 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 861 €/an
Revenus locatifs : +13 805 €
Charges déductibles : -7 861 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35006.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 882 €(65% de 98 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 323 €/an
Calcul : 63 882 € × 3,636% = 2 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 805 €70 217 €5 745 €-56 412 €21 400 €35 012 €35 012 €
214 081 €7 715 €5 594 €6 366 €--28 646 €
314 363 €7 559 €5 437 €6 804 €--21 842 €
414 650 €7 396 €5 274 €7 254 €--14 588 €
514 943 €7 228 €5 106 €7 715 €--6 873 €
615 242 €7 054 €4 932 €8 188 €---
715 547 €6 874 €4 752 €8 672 €---
815 858 €6 688 €4 566 €9 170 €---
916 175 €6 495 €4 373 €9 680 €---
1016 498 €6 296 €4 174 €10 203 €---
1116 828 €6 089 €3 967 €10 739 €---
1217 165 €5 875 €3 753 €11 290 €---
1317 508 €5 654 €3 532 €11 854 €---
1417 858 €5 425 €3 303 €12 434 €---
1518 216 €5 188 €3 066 €13 028 €---
1618 580 €4 942 €2 820 €13 638 €---
1718 951 €4 688 €2 566 €14 263 €---
1819 330 €4 425 €2 303 €14 905 €---
1919 717 €4 153 €2 031 €15 564 €---
2020 111 €3 871 €1 749 €16 240 €---
2120 514 €3 580 €1 458 €16 934 €---
2220 924 €3 278 €1 156 €17 646 €---
2321 342 €2 965 €844 €18 377 €---
2421 769 €2 642 €520 €19 127 €---
2522 205 €2 308 €186 €19 897 €---
TOTAL442 182 €198 605 €83 208 €243 577 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 899 €-6 420 €+9 319 €
2+2 899 €0 €+2 899 €
3+2 899 €0 €+2 899 €
4+2 899 €0 €+2 899 €
5+2 899 €0 €+2 899 €
6+2 899 €+394 €+2 505 €
7+2 899 €+2 602 €+297 €
8+2 899 €+2 751 €+148 €
9+2 899 €+2 904 €-5 €
10+2 899 €+3 061 €-162 €
11+2 899 €+3 222 €-323 €
12+2 899 €+3 387 €-488 €
13+2 899 €+3 556 €-657 €
14+2 899 €+3 730 €-831 €
15+2 899 €+3 908 €-1 009 €
16+2 899 €+4 091 €-1 192 €
17+2 899 €+4 279 €-1 380 €
18+2 899 €+4 472 €-1 573 €
19+2 899 €+4 669 €-1 770 €
20+2 899 €+4 872 €-1 973 €
21+2 899 €+5 080 €-2 181 €
22+2 899 €+5 294 €-2 395 €
23+2 899 €+5 513 €-2 614 €
24+2 899 €+5 738 €-2 839 €
25+2 899 €+5 969 €-3 070 €
Total+72 475 €+73 073 €+-598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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