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Appartement 3 pièces 96 m²

VilleBourges (18)
Surface96m²
Coût Total148 105€
Loyer Annuel10 747€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 145,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Profitez des frais de notaire réduits pour cet agréable appartement proche des Marronniers

Cet appartement de 77,05m² avec cave et parking, situé au 1er étage d'une copropriété de 71 lots, se compose d'une entrée, une cuisine séparée, un salon/séjour donnant sur le balcon, une salle de bains et 2 chambres. Chauffage au gaz de ville. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1460€ et 2010€/ an. (année de référence 2021, 2022, 2023). Montant moyen annuel des charges : 1413,84€ Cette copropriété ne fait pas l'objet d'une procédure. Le plus ? Sans frais d'agence et avec des frais de notaire de seulement 3500euros, n'attendez plus ! Cette offre n'est valable que jusqu'au 02/07/2026*.

  • Durée de l'offre limitée avec une priorité d'acquisition pour les clients de bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le Cher ainsi qu'à leur gardiens puis à toute personne sous condition de ressources. Les offres devront être envoyées après visite par courrier recommandé avec accusé de réception.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations et convenir ensemble d'un rendez-vous. Acquisition pour résidence principale uniquement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Date de réalisation du DPE : 01/01/1900

(Ref.LGI-TIVO-003807/10213-14360) Référence annonce : LGI-TIVO-003807 Consommation énergétique : 193 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 40 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 110 000 €

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.073544, 2.401963
Total : 148 105€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 29 305€
Valeur du bien : 139 305€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10747€/an
Fourchette totale : 682€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 8183€ - 14116€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 712,1 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 362 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-54 362€ (-33.1%)
Marge achat-revente :16 257€ (9.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 105€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 329,56€
Coût de l'assurance :12 959,19€
Taxe foncière : 1 074,74€/an
Soit par mois : 89,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 117,82€/mois
Soit par an : 1 413,84€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 895,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour optimiser la consommation énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, mise à jour de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct mais nécessitant une mise à jour.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais pourrait bénéficier d'un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 305 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète (10 m²): 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:8 200€
    Rénovation salle de bain (6 m²): 5000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres:2 880€
    Rafraîchissement parquet (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:2 125€
    Peinture murs (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 1375€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 747 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 105 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 414 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 305 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 431 €
Revenus locatifs : +10 747 €
Charges déductibles : -37 431 €
Résultat foncier Année 1 : -26 683 €(Déficit de 26 683 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 283 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 126 €/an
Revenus locatifs : +10 747 €
Charges déductibles : -8 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 622 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5283.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 747 €37 435 €5 124 €-26 688 €21 400 €5 288 €5 288 €
210 962 €7 996 €4 989 €2 966 €--2 322 €
311 182 €7 857 €4 850 €3 324 €---
411 405 €7 713 €4 706 €3 692 €---
511 633 €7 564 €4 557 €4 069 €---
611 866 €7 410 €4 403 €4 456 €---
712 103 €7 250 €4 243 €4 853 €---
812 345 €7 084 €4 078 €5 261 €---
912 592 €6 913 €3 906 €5 679 €---
1012 844 €6 736 €3 729 €6 109 €---
1113 101 €6 552 €3 545 €6 549 €---
1213 363 €6 361 €3 354 €7 002 €---
1313 630 €6 164 €3 157 €7 466 €---
1413 903 €5 960 €2 953 €7 943 €---
1514 181 €5 749 €2 742 €8 432 €---
1614 465 €5 530 €2 523 €8 935 €---
1714 754 €5 303 €2 296 €9 451 €---
1815 049 €5 068 €2 061 €9 981 €---
1915 350 €4 825 €1 818 €10 525 €---
2015 657 €4 573 €1 566 €11 084 €---
2115 970 €4 312 €1 305 €11 658 €---
2216 290 €4 042 €1 035 €12 247 €---
2316 615 €3 763 €756 €12 852 €---
2416 948 €3 473 €466 €13 474 €---
2517 287 €3 173 €166 €14 113 €---
TOTAL344 243 €178 808 €74 330 €165 435 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 435 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 257 €-6 420 €+8 677 €
2+2 257 €0 €+2 257 €
3+2 257 €+301 €+1 956 €
4+2 257 €+1 108 €+1 149 €
5+2 257 €+1 221 €+1 036 €
6+2 257 €+1 337 €+920 €
7+2 257 €+1 456 €+801 €
8+2 257 €+1 578 €+679 €
9+2 257 €+1 704 €+553 €
10+2 257 €+1 833 €+424 €
11+2 257 €+1 965 €+292 €
12+2 257 €+2 101 €+156 €
13+2 257 €+2 240 €+17 €
14+2 257 €+2 383 €-126 €
15+2 257 €+2 530 €-273 €
16+2 257 €+2 680 €-423 €
17+2 257 €+2 835 €-578 €
18+2 257 €+2 994 €-737 €
19+2 257 €+3 157 €-900 €
20+2 257 €+3 325 €-1 068 €
21+2 257 €+3 497 €-1 240 €
22+2 257 €+3 674 €-1 417 €
23+2 257 €+3 856 €-1 599 €
24+2 257 €+4 042 €-1 785 €
25+2 257 €+4 234 €-1 977 €
Total+56 425 €+49 630 €+6 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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